Ny lokalplan kan bane vej for moderne ældrecenter i Skørping
Når Teknik og Miljøudvalget i Rebild Kommune holder møde den 12. august 2025, skal udvalget bl.a. behandle en beslutningssag: Forslag til lokalplan nr. 365 for Skørping Ældrecenter, Buderupholmvej, Skørping
Forvaltningen har udarbejdet et forslag til lokalplan nr. 365, og der skal tages stilling til om planforslaget skal sendes i offentlig høring. Planforslaget giver mulighed for at opføre nye plejeboliger til ældrecenteret.
Indstilling
Forvaltningen indstiller, at (fagudvalget) over for Økonomiudvalg og Byråd anbefaler at
- At lokalplan nr. 365 sendes i offentlig høring i 4 uger
- At den tilhørende miljørapport sendes i offentlig høring i 4 uger
Sagsfremstilling
Skørping Ældrecenter skal moderniseres, hvilket omfatter at dele af ældrecenteret skal nedrives for at give plads til nyt byggeri. Planområdet er ca. 2 ha stort, og ligger i Skørping på hjørnet af Buderupholmvej og Himmerlandsvej. Området fremgår af bilag 1.
Lokalplanforslag nr. 365 fremlægges til politisk behandling uafhængigt af det tilhørende kommuneplantillæg nr. 22, for at kunne nå i mål med et vedtaget plangrundlag (bestående af lokalplan og kommuneplantillæg) i november 2025. Kommuneplantillæg har som udgangspunkt en længere høring end lokalplanforslag. Kommuneplantillægget blev behandlet af byrådet på mødet den 26. juni, hvor der blev truffet beslutning om, at høringen på kommuneplantillægget skulle slutte samtidig med høringen på lokalplanen. Det betyder, at
- Kommuneplantillæg nr. 22 kommer i høring i uge 30-40
- Lokalplanforslag nr. 365 kommer i høring i uge 36-40
Byrådet traf den 30. marts 2023, punkt 40 beslutning om at indlede dialog med Boligselskabet Nordjylland om salg af Skørping Ældrecenter til det formål, der er beskrevet i Moderniseringsplanen. Moderniseringsplanen indgik i vedtagelsen af budget 2023. I Moderniseringsplanen fastlægges det, at Skørping Ældrecenter nedrives delvist, og at der bygges et nyt ældrecenter. Dermed ligger Moderniseringsplanen til grund for, at planarbejdet er sat i gang.
Kvalificering af lokalplanen
I forbindelse med kvalificering af projektet er der foretaget undersøgelser af trafikstøj samt regnvand og klimavand. De undersøgelser har betydning for, hvilke arealer der kan anvendes til udendørs ophold, og hvor meget areal, der kan bebygges. Resultatet af undersøgelserne betyder, at det areal, der kan bebygges, indskrænkes i forhold til nuværende rammer. Derfor har der været behov for, at dele af det nye byggeri skal kunne opføres i to etager.
Ældrecenteret Teglgårdsminde blev opført i starten af 1980’erne, og udgør sammen med de almene boliger et samlet bebygget miljø med gennemgående arkitektoniske karaktertræk.
Som led i lokalplanudarbejdelsen er der foretaget en vurdering af den eksisterende bebyggelse som sammenhængende struktur. I vurderingen er der lagt vægt på, at byggeriet fremstår ydmygt på grund af materialevalg, enkel detaljeringsgrad i facaderne og skalaen på bebyggelsen, som indpasser sig i omgivelserne ved ankomsten til Skørping. Tagene er opbygget med sadeltagskonstruktion som et gennemgående kendetegn i hele bebyggelsen uanset den enkelte bygnings funktion og størrelse, hvilket bidrager til sammenhængen bygningerne imellem. Bebyggelsen består af flere langstrakte, sammenkoblede bygninger i forskellige størrelser, som er placeret forskudt i forhold til hinanden.
Vurderingen er brugt til at fastlægge bestemmelser i lokalplanen, der sikrer sammenhæng mellem eksisterende og nyt byggeri, når der er truffet beslutning om at nedrive bygningerne.
Beslutning om nedrivning af byggeri
I forbindelse med Moderniseringsplanen er det besluttet, at dele af byggeriet nedrives og erstattes af nyt. I Skørping går dialogen blandt andet på, at Teglgårdsminde ikke bør nedrives, fordi byggeriet giver værdi i området, og det ikke er bæredygtigt at nedrive gode bygninger for at erstatte dem af nye.
I Kommuneplan 2021 er bygningerne ikke udpeget som bevaringsværdige, og derfor er der ikke noget lovgivningsmæssigt til hinder for, at de nedrives. Forvaltningen anerkender, at det bebyggede miljø har kvalitet, og at det får betydning for det, at dele af byggeriet nedrives. Derfor forventes det at offentliggøre anmeldelsen af nedrivningen. Selvom bygningerne ikke er udpeget som bevaringsværdige, er offentliggørelsen analog til den offentliggørelse, der lovmæssigt er krav om inden nedrivning af en bevaringsværdig bygning.
Beskrivelse af lokalplanforslag
Formålet med lokalplanen er at give mulighed for at opføre nye boliger til ældrecentret. I planlægningen har der været et særligt fokus på at tilpasse nyt byggeri til det eksisterende, samtidig med, at der tages højde for omgivelserne og de forundersøgelser, der er udarbejdet.
Lokalplanen fastlægger et byggefelt, der sikrer, at der ikke er behov for at opsætte en støjskærm mod Buderupholmvej. Det har været væsentligt af hensyn til områdets placering ved ankomsten til Skørping og af hensyn til kigget til Rold Skov. Byggefeltet muliggør bebyggelse, der ligger tættere på naboerne ved Mosevej, end det er tilfældet i dag. Derfor har det været væsentligt at fastlægge bestemmelser om bygningshøjden, så påvirkningen af naboer begrænses. De dele af bebyggelsen, der skal kunne opføres i to etager, afviger fra karakteren i det bebyggede miljø. Derfor er det fastlagt specifikt, hvor bebyggelsen kan opføres i to etager, så det er orienteret væk fra nabobebyggelse på Mosevej, og hvor byggeriet opleves fra Himmerlandsvej. Lokalplanens bestemmelser fastlægger derudover bestemmelser om omfang og udseende, der afspejler den oprindelige bebyggelse, og som er fastlagt på baggrund af vurderingen af byggeriet. Derudover er der fastlagt farver på træværk, der afspejler den nære tilknytning til skov og landskab.
Udkast til forslag til lokalplan nr. 365 er vedlagt som bilag 2, og kan tilgås via nedenstående link:
Miljøvurdering
Planen er omfattet af Miljøvurderingsloven. Der er foretaget en screening af planforslagets mulige indvirkning på miljøet. På baggrund af en miljøscreening er det vurderet, at planforslaget kan have væsentlige indvirkninger på miljøet med hensyn til bilag IV-arter i form af stor vandsalamander og fire forskellige flagermusarter, der bruger nogle af bygningerne som sommerrastested. Stor vandsalamander er på udpegningsgrundlaget til det nærliggende Natura2000 område, og skal derfor også vurderes. Derfor er der udarbejdet en miljøvurdering af lokalplanforslaget, som er vedlagt i bilag 3. Der er udarbejdet en selvstændig miljøvurdering af kommuneplantillægget.
I miljørapporten vurderes det, at det er muligt at implementere nødvendige tiltag for at realisere forslaget til lokalplan uden påvirkning på arter og naturtyper i Natura 2000-områder og uden at påvirke områdernes integritet. Det vurderes også, at afværgetiltag til beskyttelse af bilag IV-arter, i form af nedrivning i vinterperioden, veteranisering af træer og opsætning af paddehegn, kan implementeres, så der ikke sker forsætlig forstyrrelse eller drab på individer, samt negativ påvirkning af den økologiske funktionalitet for arterne. Det vurderes også, at planforslaget ikke vil påvirke vandkvaliteten i nærliggende § 3-beskyttede naturtyper, og at planforslaget ikke vil ændre den økologiske funktionalitet for omkringliggende naturområder.
Miljørapportens kort på side 27 opdateres inden offentliggørelsen med nye kort, der har den korrekte afgrænsning af byggefeltet. Det har ikke betydning for vurderingerne i miljørapporten, da der er vurderet på det byggefelt, der fremlægges i forslag.
Inddragelse
I forbindelse med udarbejdelse af planforslag sker der inddragelse af borgere og foreninger.
Moderniseringsplanen
I forbindelse med realisering af Moderniseringsplanen for Skørping Ældrecenter er der sket inddragelse gennem en proces med en brugergruppe. Brugergruppen er bredt repræsenteret af medarbejdere på ældrecenteret, ældrerådet, Skørping Rebild lokalråd og Boligselskabet Nordjylland, der er bygherre. I den forbindelse har der også været drøftelser, som er relevante for planlægningen, for eksempel udeareal og anvendelse, som fungerer som input til lokalplanen.
Høring
Planforslaget sendes i offentlig høring i 4 uger. Undervejs i høringsperioden afholdes et åbent hus-arrangement. Når høringen starter, udsendes der høringsbreve til
- Skørping-Rebild lokalråd
- Høringsområdet jf. bilag 4, som består af ejere og beboere i lokalplanområdet samt naboer til lokalplanområdet, som kan blive berørt af planforslaget
Øvrige interesserede kan tilgå høringen på Rebild Kommunes hjemmeside.
Økonomi
Skørping Ældrecenter er en del af moderniseringsplanen for Pleje- og Ældreboliger. I projektet vil Rebild Kommune have udgifter til nedrivning af en del af byggeriet, til indfrielse af lån, til renovering af servicearealerne samt til grundkapital til ny plejeboligbebyggelse.
I budget 2025 er der afsat 2,6 mio. kr. til nedrivning af byggeriet og 10,6 mio. kr. til indfrielse af restgælden. De resterende udgifter til grundkapital og renovering af servicearealerne finansieres af salget af grunden til Boligselskabet Nordjylland, af afdelingens opsparede henlæggelser samt af anlægsbudget for moderniseringsplanen.
Bilag
Bilag 1 – oversigtskort
Bilag 2 – Forslag til lokalplan 365
Bilag 3 – Miljøvurdering af forslag til LP nr. 365 – Skørping Ældrecenter
Bilag 4 – Høringsområde
