Sommerhusejere ønsker mere fleksible materialer – ny lokalplan drøftes
På baggrund af pågående håndhævelsessager vedrørende facadematerialer i Trend Sommerhusområde har sommerhusforeningens bestyrelse anmodet Teknik- og Miljøudvalget om, at der bliver udarbejdet en ny lokalplan for området, der blandt andet skal give mulighed for brug kompositmaterialer. Drøftelse af ny lokalplan for Trend Sommerhusområde er på dagsordenen når Teknik og Miljøudvalget i Vesthimmerlands Kommune holder møde den 1. september 2025.
Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes en ny lokalplan for området.
Baggrund
Den 8. marts 2021 modtager Vesthimmerlands Kommune den første af flere henvendelser vedrørende facadebeklædning på et sommerhus i Trend. I denne første henvendelse søges det afklaret om et sommerhus, der er beklædt med kompositbeklædning, er lovligt jfr. lokalplan 61’s §7.1, der foreskriver, at bebyggelse skal opføres som ‘træhuse eller med facader af teglsten.
På Teknik- og Miljøudvalgsmøde den 28 juni 2021 behandles afvigelser fra lokalplanbestemmelser vedrørende materialer på et principielt niveau med henblik på at fastlægge en administrativ linje for behandling af den pågældende sag, samt for fremtidige henvendelser vedrørende netop dette emne og ønsker om dispensationer. På mødet besluttede Teknik- og Miljøudvalget, at ‘byggematerialer, som afviger fra lokalplansbestemmelsernes tekst i materialevalg, men ikke i form og udtryk, kan anvendes.’
Efterfølgende fremsendes der en ansøgning om dispensation på det pågældende sommerhus og denne behandles af Teknik- og Miljøudvalget på møde den 10. august 2022. Dispensationen afvises med henvisning til beslutningen den 28. juni 2021, hvor det derudover præciseres, at kompositmaterialer kan anvendes i begrænset omfang, f.eks. til sternbrædder og udhæng m.v.
Forvaltningen fremsender efter dialog med ejerne endelig en formel afgørelse med klagevejledning.
Den 23. december 2022 påklages kommunens afgørelse om afslag på dispensation til kompositbeklædning, til Planklagenævnet.
Den 19. august 2023 stadfæster Planklagenævnet kommunens afgørelse, hvorfor afslaget på dispensation fortsat gælder.
Den 21. september 2023 modtager forvaltningen en henvendelse omkring et andet ulovligt forhold i Trend sommerhusområde.
Den 28. september 2023 fremsender forvaltningen et påbud om fysisk lovliggørelse af den oprindelige sag og dette forhold bliver pr. 31. maj 2024 bragt i orden.
Den 12. oktober 2023 fremsender forvaltningen partshøring om ulovlige forhold på anden adresse, og dette bliver pr. 1 maj 2024 bragt i orden.
Den 30. november 2023 modtager forvaltningen yderligere henvendelse omkring flere ulovlige forhold indenfor Trend sommerhusområde. Denne henvendelse omhandler i alt 8 ejendomme indenfor lokalplansområdet, hvoraf en allerede var forvaltningen bekendt og havde modtaget et brev om partshøring.
På baggrund af denne henvendelse udsendes der den 30. juli 2024 en partshøring vedrørende de mulige ulovlige forhold med henblik på at opnå yderligere viden om forholdene.
Forvaltningen modtager den 27. oktober 2024 et fælles høringssvar som svar på partshøringen fra de 7 ejendomsejere. En del af høringssvaret indbefatter et ønske om et tillæg eller en ny lokalplan for området, der skal muliggøre brugen af kompositmaterialer som facadebeklædning. Der argumenteres blandt andet for at kompositmaterialer skulle være mere bæredygtige end træbeklædning, at nedtagning i sig selv er klimaspild, da materialerne nu er produceret, samt at kompositbeklædning er bedre for vandmiljøet, da det ikke skal vedligeholdes eller males, hvor der ellers kan ske nedfældning til grundvand.
På Teknik- og Miljøudvalgsmøde den 4. november 2024 orienteres om sagernes status. Af referatet fremgår det, at orienteringen tages til efterretning og, at der ikke foretages yderligere i sagen. Da Teknik- og Miljøudvalget jfr. kompetenceplanen har beslutningskraften vedrørende igangsætning af lokalplanlægning, der ikke forudsætter kommuneplantillæg, træffes der som følge heraf ligeledes beslutning om, at der ikke skal igangsættes fornyet planlægning for Trend sommerhusområde, hvilket ellers var et ønske i høringssvaret.
Den 10. november 2024 fremsender de 7 sommerhusejere et brev til borgmesteren, hvor der igen anmodes om at igangsætte fornyet planlægning for Trend sommerhusområde. Brevets indhold og argumenter er enslydende med dem i det tidligere fremsendte høringssvar.
Den 22. november 2024 svarer Teknik- og Økonomidirektøren ejergruppen, at der ikke foreligger væsentlige informationer eller forhold, der skulle ændre på grundlaget for den beslutning Teknik- og Miljøudvalget traf den 4. november.
Den 28. november 2024 fremsender forvaltningen et formelt forvaltningssvar til sommerhusejerne med samme indhold som svaret fra Teknik- og Økonomidirektøren, samt en udfoldelse af, hvordan forhold omkring bæredygtighed rent lovgivningsmæssigt er håndteret i byggeloven fremfor i planloven.
Den 10. december 2024 fremsender forvaltningen pr. mail en uddybning af brevet med en udfoldning af de politiske beslutningsprocesser, strukturen med udvalg og ressortområder, samt hvordan kompetenceplanen giver beslutningskraften for igangsætning af planlægning til Teknik- og Miljøudvalget og ikke borgmesteren, der på daværende tidspunkt ikke sidder i dette udvalg.
Den 19. juni 2025 fremsender bestyrelsen i foreningen på ny et ønske om en revidering af lokalplanen, hvad angår facade- og tagbeklædning såvel som grundvandsbeskyttelse til medlemmerne i Teknik- og Miljøudvalget samt forvaltningen. Ønsket sker på baggrund af et punkt fra generalforsamling i Trend Sommerhusforening den 24. april 2025.
Det er denne nye henvendelse på baggrund af en beslutning på grundejerforeningens generalforsamling, der danner baggrund for en ny drøftelse af muligheden for en ændring af planforholdene i Trend sommerhusområde.
Trend sommerhusområde er omfattet af to relevante lokalplaner: Lokalplan nr. 61 samt lokalplantillæg nr. 61-T1, der hver især indeholder bebyggelsesregulerende bestemmelser.
I det fremsendte ønske om en revision af lokalplanen fremgår både dagsorden samt referat fra generalforsamlingen, der ligeledes er vedhæftet som bilag. På baggrund af dette identificerer forvaltningen følgende forhold, der ønskes ændret i en ny lokalplan for området.
1) Mulighed for at anvende andre facadematerialer end tilladt i dag, herunder kompositbeklædning med trælook, men også eksempelvis bjælkehytter.
Lokalplanen fastsætter for nuværende at ‘Bygninger skal opføres som træhuse eller med facader af teglsten, som skal fremtræde med træbeklædning, pudset eller vandskuret mur. Op til 50 % af facaden kan udføres i transparent glas eller med pladebeklædning, der harmonerer med de øvrige materialer. Træbeklædning skal udføres med savskårne eller høvlede brædder (profilbrædder, Blokhusbrædder, klinkbeklædning eller „en på to“-beklædning).’ (lokalplan nr. 61)
2) Mulighed for at anvende andre tagmaterialer end tilladt i dag, dog med den begrænsning at der ikke kan anvendes blanke materialer. Lokalplanen fastsætter for nuværende at
‘Udvendige bygningssider, herunder tage, skal fremtræde i materialernes naturfarve, hvid, sort, ultramarin eller jordfarverne: Okker (gul), terra de sienna (rødbrun), umbra (brun), engelsk rødt (rød), grønjord (brun/grøn) eller dodenkopf (brun/violet) eller de nævnte farvers blanding med hvidt, gråt eller sort.’ (lokalplan nr. 61)
samt at
‘Blanke og reflekterende byggematerialer må ikke anvendes, dog undtaget partier i bygningen med passiv/aktiv solvarme eller solceller.’ (lokalplan nr. 61)
3) Mulighed for at have vinduer i andre materialer end træ, eksempelvis plastik med trælook eller metal. Lokalplanen fastsætter for nuværende at
‘Døre, vinduesrammer og lignende mindre bygningsdele kan dog fremtræde i andre farver (end nævnt i ovenstående bestemmelse), blot der skabes en god helhedsvirkning i forhold til den omkringliggende bebyggelse.’ (lokalplan nr. 61)
4) Lempning af afstandskrav hvad angår skure og sammenbyggede skure. Lokalplanen fastsætter for nuværende at
‘Beboelseshuse, herunder gæstehytter skal holdes 5 meter fra skel mod nabo og vej, dog 10 meter fra landevej nr. 516 (Viborg Landevej). Sekundære bebyggelser som garager, carporte, udhuse m.v. inden for området skal holdes 2,5 meter fra skel mod nabo og vej, dog 10 meter fra skel mod Viborgvej.’ (lokalplan nr. 61-T1)
5) Forøgelse af maksimal størrelse på skure og anneks samt mulighed for at have mere end et toilet pr. grund og herunder mulighed for at etablere dette i et anneks. Lokalplanen fastsætter for nuværende at
‘På hver ejendom kan der endvidere opføres en gæstehytte eller lignende, når denne ikke har mere end 15 m2 bebygget areal, og når den ikke indeholder køkkenfaciliteter, bad og toilet.’ (lokalplan nr. 61)
Samt at
‘På hver ejendom må opføres indtil 2 mindre udhuse på hver max. 10 m2 , såfremt de opfylder planens øvrige bestemmelser.’ (lokalplan nr. 61)
6) Bedre beskyttelse af vandmiljø i området gennem forbud mod Round-up, samt andre ukrudtsmidler, men ligeledes gennem nye bestemmelser vedrørende bygningsmaterialer, der ikke kræver træbeskyttelse. Lokalplanen fastsætter for nuværende at
‘Inden for den på Bilag 3 viste beskyttelseszone omkring Trend Vandværk (300 m) må der ikke anvendes sprøjtegifte.’ (lokalplan nr. 61)
7) At det nærliggende sommerhusområde Gunhildsvej, der er omfattet af lokalplan 138 i forbindelse med fornyet planlægning, lægges ind under Trend Sommerhusområde.
8) Derudover fremgår det af dagsorden og præsentation af problemstillingerne omkring materialekrav, at der i Sommerhusforeningen er identificeret en forskel mellem forskellige lokalplaner for sommerhusområder i Vesthimmerlands Kommune og der herunder også ligger et ønske om en ensretning af disse.
Forventet konsekvens
Forvaltningen har identificeret i alt 9 ejendomme indenfor Trend sommerhusområde, hvor der indenfor de seneste år er eller har været håndhævelsessager vedrørende facadebeklædning. Forvaltningen har gennem udtræk fra GIS-systemet estimeret, at der indenfor afgrænsningen af lokalplan 61 samt 61-T1 i alt er 861 sommerhusejendomme.
I forbindelse med den afholdte generalforsamling har forvaltningen ikke kendskab til, hvor mange der deltog, ligesom forvaltningen ikke har kendskab til, hvor mange der stemte for forslaget om at anmode om at få udarbejdet en ny lokalplan for området.
Af de 9 nyere håndhævelsessager er 2 blevet fysisk lovliggjort, da beklædningen på disse er blevet skiftet, hvorfor forvaltningen bemærker, at der pt. er 7 uafsluttede sager, hvilket svarer til under 1% af områdets samlede antal ejendomme.
Forvaltningen har følgende bemærkninger til de forskellige ønsker fra sommerhusforeningen:
1) Mulighed for at anvende andre facadematerialer end tilladt i dag, herunder kompositbeklædning med trælook, men også eksempelvis bjælkehytter.
Forvaltningen bemærker, at der allerede er truffet afgørelser af principiel karakter, såvel som på sagsniveau. Dette skete ad flere omgange i nyere tid både i udvalget samt i forvaltningen, hvor der er givet afslag på dispensationsansøgninger til netop andre facadematerialer end de for nuværende tilladte.
Sagsbehandling af de 7 ejendomme er endnu ikke afsluttet og afventer konkret sagsbehandling og vurdering før der evt. meddeles varsel af påbud om at bringe facadebeklædningen i overensstemmelse med lokalplanen og tidligere afgørelser i tilsvarende sager. Pt. står dette arbejde stille pga. flere henvendelser om tillæg til lokalplanen. De berørte grundejere er blevet informeret herom den 8. august 2025.
I forbindelse med foreningens anmodning om fornyet planlægning fremgår forskellige argumenter omkring muligheden for at vælge moderne og efter sigende bæredygtige løsninger. I den forbindelse bemærker forvaltningen, som anført ved tidligere drøftelser, at bæredygtighed som et parameter i forhold til klimagasser ikke er et plansagligt argument, da grænser for udledning af klimagasser er fastlagt gennem bygningsreglementet. Planloven giver således ikke mulighed for at regulere facadebeklædning ud fra et ønske om at fremme mindre klimabelastende materialer. Der argumenteres desuden til fordel for de moderne kompositmaterialer med udgangspunkt i, at disse er vedligeholdelsesfrie og med andre ord ikke skal males med træbeskyttelse. Forvaltningen bemærker i den forbindelse, at vedligeholdelses frie materialer har en meget fastlåst og ofte begrænset levetid, da vedligeholdelse samtidig er levetidsforlængende. Det vil derfor være afhængigt af den enkelte ejer af et sommerhus, om et kompositmateriale har en længere levetid end træ, da det vil komme helt an på, hvordan træet behandles. Endvidere har forskellige træsorter forskellige levetider, ligesom der er forskel på kompositmaterialers egenskaber. Forvaltningen vurderer derfor, at det i praksis ikke er muligt at afgøre, om den ene slags beklædning holder længere end den anden og i det lys er mere bæredygtig end den anden. Forvaltningen bemærker dog, at træ er en fornybar ressource, der endvidere kan produceres i Danmark eller tæt på, hvilket reducerer behovet for eksempelvis klimabelastende transport. Der argumenteres for at træbeskyttelse ikke er en bæredygtig løsning. Ligeledes her vil der være forskel på de enkelte produkter, hvilket øger variansen omkring, hvad der vil være den mest bæredygtige løsning. Forvaltningen bemærker i den forbindelse, at der i Danmark har været en lang tradition for at male træhuse med linolie, der er et naturprodukt.
Forvaltningen bemærker desuden vedrørende eventuel klimabelastning fra allerede opsatte facadematerialer, at denne klimabelastning ikke er skabt af kommunen som myndighed, men gennem den opsætning som nuværende eller tidligere ejere har foretaget.
2) Mulighed for at anvende andre tagmaterialer end tilladt i dag, dog med den begrænsning at der ikke kan anvendes blanke materialer.
Forvaltningen vurderer, at der i lokalplanerne for området ikke er stillet krav om specifikke tagmaterialer, men at der dog er krav om at de ikke må være blanke eller reflekterende, hvorfor lokalplanen allerede dækker dette område.
3) Mulighed for at have vinduer i andre materialer end træ, eksempelvis plastik med trælook eller metal.
Forvaltningen bemærker at lokalplanerne for området i dag ikke direkte beskriver et separat materiale til vinduer og døre, hvorfor det vurderes at der i lokalplanen ikke er et forbud mod vinduer i plastik eller metal.
4) Lempning af afstandskrav hvad angår skure og sammenbyggede skure.
Forvaltningen bemærker, at der langs med Viborg Landevej er tinglyst en vejbyggelinje, hvorfor afstanden til denne ikke kan reduceres. I 2018 blev lokalplantillæg nr. 61-T1 for området vedtaget. I forbindelse med tillægget blev afstanden for sekunder bebyggelse reduceret fra 5 meters afstand til naboskel til de nuværende 2,5 meter, ud fra byrådets ønske om at sidestille Trend Sommerhusområde med tilsvarende sommerhusområder i Vesthimmerlands Kommune, for så vidt angår friholdelse af skelbræmme for bebyggelse. (Lokalplantillæggets redegørelse)
Forvaltningen bemærker, at det er i tråd med bygningsreglementets generelle byggeret for sommerhusområder (BR18 §182 Stk. 2 og 183) der ikke er omfattet af lokalplaner. Det er kun ved fritliggende enfamiliehuse m.v. hvor man har mulighed for sekundær bebyggelse helt i skel. Altså er sommerhusområder grundlæggende karakteriseret ved at skulle sikre mere privatliv og åbenhed mellem de enkelte ejendomme end inde i byerne.
5) Forøgelse af maksimal størrelse på skure og anneks samt mulighed for at have mere end et toilet pr. grund og herunder mulighed for at etablere dette i et anneks.
Forvaltningen bemærker hertil, at den nuværende lokalplan giver mulighed at opføre i alt 70m2 sekundær bebyggelse fordelt på en garage på maks. 35m2, en gæstehytte på maks. 15m2 samt to udhuse, hver på maks. 10m2, så længe den samlede bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom stadig kan overholdes. I den sammenhæng vurderer forvaltningen at en forøgelse af muligheder for sekundær bebyggelse ikke vil have stor betydning, med mindre den samlede bebyggelsesprocent for området bliver hævet.
Forvaltningen bemærker endvidere, at der i lokalplanen ikke er noget til hinder for, at de sekundære bebyggelser helt eller delvist sammenbygges, eller at der etableres overdækkede arealer mellem dem, da lokalplanens alder medvirker til, at overdækkede opholdsarealer ikke skal medregnes til bebyggelsesprocenten så længe de udgør under 5% af grundens areal.
Ved at give mulighed for toilet, bad eller eventuelt køkken i sekundær bebyggelse vil denne skulle håndteres som en primær bebyggelse, hvad angår afstandskrav. Derudover ville en indretning af sekundær bebyggelse med vandinstallationer potentielt medvirke til en øget udlejning af sommerhuse og dette kan ændre områdets karakter, hvor udlejning kan minde mere om store familiesommerhuse.
6) Bedre beskyttelse af vandmiljø i området gennem forbud mod Round-up, samt andre ukrudtsmidler, men ligeledes gennem nye bestemmelser vedrørende bygningsmaterialer, der ikke kræver træbeskyttelse.
Forvaltningen bemærker, at der i lokalplanerne er indført beskyttelse omkring indvindingsområdet, ligesom der også i kommuneplanen er indført beskyttelse omkring dette indvindingsopland. Ud over de ovenstående bemærkninger omkring facadematerialer der kræver træbeskyttelses versus vedligeholdelsesfrie, samt mulighed for brugen af fx linolie, bemærker forvaltningen derudover, at indvindingsoplandet udgør en forholdsvis lille del af det samlede sommerhusområde (0.266 km² ud af i alt 2.15 km² = 12,4 %). Den resterende del af sommerhusområdet er enten udpeget som område med almindelige drikkevandsinteresser eller helt uden drikkevandsinteresser, da afstanden til fjorden vanskeliggør indvinding af drikkevand. Forvaltningen bemærker desuden, at almindelig afdækning af underlaget i forbindelse med maling af facader stort set vil udelukke risikoen for en eventuel forurening af grundvand.
Med hensyn til beskyttelse af grundvandet mod Round-up så bemærker forvaltningen, at planloven ikke giver mulighed for at forbyde brugen af kemisk ukrudtsbekæmpelse, da dette er reguleret gennem forskellige nationale samt europæiske miljølovgivninger.
7) Sammenlægning med nærliggende sommerhusområde.
Vedrørende mulighed for sammenlægning med det nærliggende sommerhusområde ved Gunhildsvej bemærker forvaltningen, at grundejerforeningen i dette område bør inddrages førend, der træffes beslutning om fornyet planlægning her.
8) Forskellige lokalplaner for sommerhusområder.
Vedrørende at kommunens lokalplaner indeholder forskellige bestemmelser, bemærker forvaltningen, at dette er naturligt samt uundgåeligt med tanke for, hvor længe fysisk planlægning har været en del af det kommunale resort. Planlægning forandrer sig sammen med samfundet og byggeskikke, ligesom national og international lov sammen med klagenævns- og domstolsafgørelser påvirker, hvordan lokalplaner udarbejdes og udformes. En lokalplan er trods et langstrakt tidssigte lige så meget en tidslomme som et langtidsholdbart byggeri. På samme vis er et områdes bebyggelse, beplantning og generelle karakter et udtryk for et tidsbillede, som altid vil blive uddateret set med morgendagens øjne. En lokalplan er i dette lys lige så utidssvarende som den bebyggelse, der er opført på baggrund af planen. Forvaltningen bemærker dog, at der i netop historien og et tidsbillede findes mange kvaliteter, som kan være lige så attraktive for nogle, som de er uattraktive for andre: nogle foretrækker bedre byggeskik, andre et typehus fra 60’erne, mens andre ser kvaliteter i senbrutalisme fra 80’erne. Forvaltningen vurderer, at der ligger en stor værdi i netop forskelligheden, fordi hvis alt er muligt, så bliver resultatet alt muligt.
Organisering og kommunikation. Ingen bemærkninger.
Lovgrundlag. Planloven, byggeloven.
Økonomi: Udgiftsneutralt.
Procesplan: Ingen bemærkninger.
Sagen afgøres i: Teknik- og Miljøudvalget.
Indstilling
- at det indkomne ønske om fornyet planlægning drøftes.
- at det besluttes om der skal igangsættes planlægning for Trend sommerhusområde.
Bilag
Lokalplan 61-T1
Lokalplan 61
250426 Trend Sommerhusforening Generalforsamling m underskrift.pdf
20250426 Dagsorden sommerhusforening powerpoint.pdf
Indbydelse Generalforsamling Trend Sommerhusforening 2025 rev A.pdf
Forslag til Generalforsamlingen i Trend Sommerhusforening.pdf
