Forsøg med bygherrelokalplaner for at optimere lokalplanprocessen i Rebild Kommune
Når Teknik og Miljøudvalget i Rebild Kommune holder møde den 11. juni 2024, skal de bl.a. behandle en beslutningssag: Forsøg med bygherrelokalplaner for at optimere lokalplanprocessen
Der er udtrykt et politisk ønske om, at bygherrelokalplaner tages i brug som et redskab for at fremme lokalplanprocessen. Forvaltningen har erfaring med bygherrelokalplaner indenfor det tekniske område. Samlet set er det erfaringen, at skriveprocessen af lokalplanarbejdet er en mindre del, men der er begrænset erfaring med bygherrelokalplaner for privatejede boligområder. For at forsøge om bygherrelokalplaner kan optimere lokalplanprocessen, foreslår forvaltningen, at der indenfor rammerne af de lokalplaner, der igangsættes i 2024, gives mulighed for at levere en bygherrelokalplan.
Indstilling: Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget beslutter
- at to lokalplanansøgere for privatejede boligområder tilbydes at kunne levere bygherrelokalplaner i 2024
- at sagen sendes til Økonomiudvalget til orientering
Sagsfremstilling
Der er fortsat ansøgere, som efterspørger muligheden for at kunne levere et lokalplanudkast for at fremme processen om deres lokalplanansøgning. Det er forvaltningens vurdering, at udarbejdelse af selve lokalplanudkastet udgør en beskeden del af lokalplanprocessen.
Tidsrøvere i lokalplanlægningen
Forvaltningen har gjort status på fire afsluttede eller igangværende lokalplaner for at undersøge, hvor tidsrøverne er i sagsbehandlingen. I de planer skyldes et længere tidsforbrug ændring af politisk beslutning, forhandling om jordkøb, dialog om lokalplanens indhold, behov for yderligere kvalificering inden udarbejdelse af lokalplanudkast og forhandlinger med Miljøstyrelsen for at undgå statslig indsigelse.
Derudover er der bundne processer i form af politiske behandlinger og offentlig høring, som tager tid. Det er forvaltningens vurdering, at en lokalplan tager 8-12 måneder, fra planen er fuldt kvalificeret, til den er endeligt vedtaget. Den periode dækker over udarbejdelse af lokalplanudkastet, klargøring til politiske behandlinger, offentlig høring og opfølgning på høringssvar.
Forvaltningen har også kigget nærmere på tre af de lokalplaner, hvor ansøger ændrer væsentligt i ønsket indhold, og hvor lokalplanprocessen dermed udskydes eller går i stå. Når det sker, bliver lokalplanlæggerens ressourcer som regel disponeret til andre opgaver. Det betyder, at der ikke nødvendigvis er tid til at gribe sagen, når bygherre er klar til at starte processen op igen.
Det kan også forekomme, at projekterne bliver mere omfattende eller har ændret karakter fuldstændigt. Konkret er lokalplaner blevet udskudt eller gået i stå som følge af, at der ikke underskrives en fraskrivelseserklæring, at der ikke sker afklaring af stier, at der ændres mening med hensyn til vandhåndtering, at den igangsatte lokalplan udvides geografisk eller udvides med nye anvendelser. I de tilfælde kan der være behov for at udskyde processerne, fordi der enten er behov for at afstemme nyt indhold politisk, eller fordi lokalplanlæggerens ressourcer er disponeret anderledes.
Erfaring med bygherrelokalplaner
Lokalplaner for VE-anlæg og visse tekniske lokalplaner udarbejdes som regel som bygherrelokalplaner, hvilket betyder, at bygherren leverer udkastet og kan koordinere lokalplanen med miljøvurdering og miljøkonsekvensvurdering. Dette gælder også for lokalplanen for Nørager Mejeri. Boliglokalplaner udarbejdes sjældent som bygherrelokalplaner på grund af de komplekse hensyn, der skal tages til disponering og sammenhæng med naboområder. Dog er der gjort en undtagelse med Høje Støvring etape 3. Evaluering heraf blev fremlagt for Teknik- og Miljøudvalget d. 13. januar 2021, punkt 10.
Forvaltningen oplever, at bygherrelokalplaner stadig er tidskrævende, især fordi skriveprocessen er en lille del af hele lokalplanprocessen. Bygherrelokalplaner er fortsat Rebild Kommunes lokalplaner, og i sidste ende skal byrådet kunne stå inde for indholdet. Dermed har lokalplanlæggeren fortsat en stor rolle i hele processen. Planlæggeren kan have sværere ved at opdage mangler i plangrundlaget, når det ikke er udarbejdet af planlæggeren selv.
Koordineringen mellem forvaltningen og rådgiveren går ikke altid gnidningsfrit. Det kan være lige fra, at der ikke følges op på rettelser, at forvaltningens deadlines ikke overholdes til, at bygherre og rådgiver ikke har aftalt indhold og proces.
Ved at give mulighed for at fremme lokalplanansøgninger ved bygherrelokalplaner er det væsentligt at have for øje, at det medfører et øget ressourcetræk i flere centre. Flaskehalse kan opstå, fordi der ikke er ledige lokalplanlæggere, der kan følge processen og i øvrige centre, hvor der ikke nødvendigvis er afsat ressourcer til ekstra faglige vurderinger og udarbejdelse af f.eks. ekstra spildevandstillæg.
Samlet set er det dermed vurderingen, at bygherrelokalplaner ikke nødvendigvis giver flere færdige lokalplaner, fordi der fortsat er mange dele af processen, der involverer forvaltningens ressourcer bredt set.
For at indfri det politiske ønske om at afprøve, om bygherrelokalplaner kan optimere ressourceforbruget, foreslår forvaltningen, at der i år gives tilbud til to lokalplanansøgere om at levere et lokalplanudkast. Forvaltningen foreslår, at tilbuddet gives til ansøgere om boliglokalplaner for privatejede områder for at få flere erfaringer med den type planer. Med henvisning til sagen om ”Status på lokalplanlisten”, anbefaler forvaltningen, at tilbuddet gives i denne rækkefølge:
- Bundgårdsminde etape 2 (De er stillet i udsigt, at lokalplanudarbejdelsen går i gang omkring sommeren 2024, når den er fuldt kvalificeret)
- Cirkelslaget etape 2, Øster Hornum (De er rykket frem til 2024, fordi Højdedraget 7 i Støvring ikke forventes at komme i udbud før tidligst i slutningen af 2024)
Hvis en af de lokalplaner, der forventes igangsat i 2024 trækker sig, giver det mulighed for, at Hedevej, Terndrup også kan blive tilbudt at lave en bygherrelokalplan i 2024. Den ville ellers først kunne forvente opstart i 2025.
Hvis ingen af lokalplanansøgerne takker ja til tilbuddet, anbefaler forvaltningen, at forsøget genoptages i 2025, så der kan indhentes erfaring.
Forsøget med bygherrelokalplaner vil imidlertid betyde, at Højdedraget 7 og Hobrovej 4 (aflastningsområdet) og andre kommunale lokalplaner ikke kan udarbejdes i år, selvom grundene udbydes til salg.
Økonomi: Ingen bemærkninger
