Nyt lokalplanforslag: Rækkehuse på vej ved Sjægten i Løgstør
Udsendelse i høring – forslag til planlægning for rækkehuse ved Sjægten i Løgstør er på dagsordenen den 6. januar når Teknik og Miljøudvalget i Vesthimmerlands Kommune er samlet til årets første udvalgsmøde.
Administrationen har udarbejdet et nyt lokalplanforslag. Forslaget giver en ejendomsudvikler mulighed for at bygge rækkehuse i stedet for parcelhuse ved Sjægten i Løgstør. Byrådet skal beslutte, om planforslaget skal udsendes i offentlig høring.
Baggrund
En ejendomsudvikler ønsker at bygge rækkehuse ved Sjægten i Løgstør. Det kræver en ny lokalplan, da området er udlagt til parcelhusbebyggelse.
Intentionen med den nye lokalplan har været at give mulighed for den nye rækkehusbebyggelse i respekt for det eksisterende parcelhusområde ved Skonnerten, Udsigten, Vestervang Alle og det øvrige Sjægten, som rækkehusene vil indgå som en del af.
Lokalplanområdet ligger i nær tilknytning til kultur- og idrætscentret Lanternen og Løgstør Skole, og grænser desuden op til boldbanerne og Løgstør golfbane.
Forventet konsekvens
Der har været fokus på, at det nye område med rækkehuse ikke får en væsentlig anden karakter i forhold til bygningers udformning, materialer og farver end det tilstødende parcelhusområde.
Det betyder blandt andet, at områdets karakteristiske røde saddeltage i tegl og facader primært af tegl med delvis træbeklædning videreføres til de nye rækkehuse.
Lokalplanen fastsætter, at bebyggelsesprocenten for rækkehusområdet som helhed må være maksimalt 40 procent. Dette afviger fra de umiddelbare naboer i parcelhuse, hvor der må bygges maksimalt 25 procent. Dog gælder samme bebyggelsesprocent på 40 for rækkehusbebyggelsen ved Vestervang Alle indenfor samme lokalplan.
Lokalplanen fastsætter en bygningshøjde på 8,5 meter og 1 etage som ved naboparcelhusene, og ikke de 10 meter og 1½ etage, som er gældende for rækkehusene ved Vestervang Alle. Taghældningen fastsættes til 25 grader i stedet for 30. Dette kan i praksis give en lavere bygningshøjde, som kan kompensere for de større bygningskroppe, sammenlignet med fritliggende parcelhuse.
Der er stillet krav om forskydninger i boligernes facader mod Frederik VII’s Alle. Formålet er at bryde de længere facader, der opstår ved rækkehusbebyggelser sammenlignet med parcelhuse. Af samme årsag er der stillet krav til længden på bygningernes facader, maksimalt 36 meter. De enkelte bygninger skal desuden adskilles af fællesarealer eller parkeringslommer.
I eksisterende lokalplan er der vejadgang til området fra vest gennem parcelhusområdet. Som et hensyn til naboer er der i stedet givet adgang direkte mod øst til Frederik VII’s Alle, så trafikken ikke skal ledes gennem eksisterende boligveje. Af hensyn til trafiksikkerheden er der stillet krav om, at parkering sker fælles i parkeringslommer. Dermed begrænses antallet af udkørsler og der vil ikke være biler, der skal bakke ud på Frederik VII’s Alle.
Der bliver etableret cykelsti og fortov på strækninger langs Frederik VII’s Alle. Dermed sikres en stisammenhæng mellem det større boligområde, skolen og Lanternen og trafiksikkerheden fastholdes til trods for udviklers ønske om udkørsler direkte til Frederik VII’s Alle.
Lokalplanens forhold til kommuneplanen:
Området ligger indenfor kommuneplanrammen 2.B.3. Den maksimale bebyggelsesprocent for rækkehuse er 40 procent.
I henhold til kommuneplanens generelle retningslinjer kan der ske fortætning af eksisterende boligområder på baggrund af en konkret vurdering, og kommuneplanen angiver et generelt krav om grundareal pr. boligenhed på 400 m2 og fælles opholdsarealer på minimum 50 procent af etagearealet. Dette er ikke opfyldt med denne lokalplan.
Ifølge kommuneplanen kan ovenstående fraviges, når konkrete overvejelser om områdets karakter, vejbetjening og friarealer mv. betinger det.
Området ligger i nær tilknytning til større friarealer: byens golfbane, byens boldbaner og større friarealer ved eksisterende boligområde. På den baggrund vurderes det, at der er grundlag for at afvige fra kommuneplanens generelle retningslinje for grundstørrelser og friarealer.
Lokalplanen giver mulighed for en bebyggelsesprocent på 40 procent som helhed for de to delområder, som kan bebygges, hvis området ikke udstykkes.
Lokalplanen giver mulighed for udstykning af de enkelte rækkehusgrunde ned til 180 m2. I så fald må bebyggelsesprocenten være maksimalt 60 for den enkelte grund. Med kravet om etablering af friarealer og samlede parkeringspladser udenfor de enkelte grunde, svarer dette til at de maksimalt 40 % for området som helhed fortsat vil kunne overholdes.
Lokalplanen stiller krav om minimum 1.000 m2 friarealer, hvilket svarer til ca. 34 procent af det mulige etageareal.
Organisering og kommunikation
Hvis planforslaget sendes i offentlig høring, har alle mulighed for at indsende bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer i planen.
Planforslaget annonceres på kommunens lokalplanportal via hjemmesiden og på plandata.dk og tilsendes alle indenfor området og de nærmeste naboer.
Lovgrundlag
Planlovens kap. 4, 5 og 6.
Miljøvurderingsloven.
Økonomi Udgiftsneutralt.
Procesplan
Hvis Administrationens indstilling godkendes, sendes planforslaget i offentlig høring.
Høringsperioden skal som udgangspunkt være otte uger, men hvis kommunen vurderer det, kan høringsperioden reduceres til fire uger. I tilfælde hvor lokalplanforslaget er af mindre betydning kan høringsfristen reduceres helt ned til to uger. Fristen skal være passende og tillade rimelig tid for offentligheden. I dette tilfælde er høringsperioden fastsat til fire uger, da der ikke er tale om et helt nyt boligområde, men en lokalplan for rækkehuse i stedet for parcelhuse.
Herefter behandles eventuelle høringssvar i Byrådet via Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget. Her tages stilling til den endelige vedtagelse af planen. Forvaltningen indstiller en neddelegering afhængigt af indkomne indsigelser.
Sagen afgøres i Byrådet via Økonomiudvalget og Teknik- og Miljøudvalget.
Indstilling
- at planforslaget vedtages og sendes ud i offentlig høring,
- at den offentlige høringsperiode fastsættes til 4 uger,
- at der ikke gennemføres miljøvurdering, idet planen vurderes ikke at kunne få sandsynlige væsentlige indvirkninger på miljøet,
- at Administrationen bemyndiges til at godkende planforslaget endeligt, såfremt der ikke modtages indsigelser mod planen, og
- at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende planforslaget endeligt, såfremt der modtages indsigelser mod planen.
