Nyt boligområde på vej ved Øster Hornumvej
Når Teknik og Miljøudvalget i Rebild Kommune holder møde den 23. september, skal udvalget bl.a. behandle en beslutningssag: Forslag til lokalplan nr. 374 – Boliger ved Øster Hornumvej, Øster Hornum
Forvaltningen har udarbejdet et forslag til lokalplan nr. 374 og tillæg nr. 1 til Kommuneplan 2025. Planforslagene giver mulighed for et nyt boligområde med tæt-lav boliger. Der skal tages stilling, om planforslagene skal sendes i offentlig høring.
Indstilling
Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget anbefaler Økonomiudvalg og byråd
- At forslag til tillæg nr. 1 til Kommuneplan 2025 og lokalplan nr. 374 sendes i offentlig høring i 8 uger.
- At sti a-b forbliver beliggende i landzone og administreres efter privatvejlovens regler som en sti i byzone, jf. privatvejlovens § 3, stk. 2. Dette beslutningspunkt afhænger af, at lokalplanforslag nr. 374 efter offentlig høring vedtages endeligt.
Sagsfremstilling
Der er ansøgt om en lokalplan for et nyt boligområde ved Øster Hornumvej, Øster Hornum. Lokalplanområdet er ca. 4,2 ha stort, og ligger op til Øster Hornumvej med boligområde mod nord og vest, marker og gårdbebyggelse mod syd og øst samt vandboringer mod syd. Området fremgår af bilag 1.
Lokalplanområdet er delvist omfattet af lokalplanforslag nr. 338 og kommuneplanramme 13.B190, som blev besluttet på byrådsmødet den 20. maj 2021, punkt 104, og som gav mulighed for åben-lav boliger og delvis tæt-lav boliger. Da bygherre ønskede et projekt med udelukkende tæt-lav boliger blev lokalplanforslaget ikke endeligt vedtaget. Lokalplanforslag nr. 338 er bortfaldet, da det 3 år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget ikke er endeligt vedtaget, jf. planlovens § 32.
Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 8. juni 2023, punkt 108, at et nyt projekt med udelukkende tæt-lav boliger skulle ligge til grund for ændret lokalplanlægning. Bygherre har efterfølgende revideret projektet. Det er forvaltningens vurdering, at det reviderede projekt flugter med intentionerne i den tidligere ansøgning hvad angår boligtype med udelukkende tæt lav-boliger, hensyn til det åbne land, grønne arealer og stiforbindelser, hvorfor den reviderede ansøgning også kan ligge til grund for udarbejdelse af en lokalplan.
Det reviderede projekt er efterfølgende blevet kvalificeret, og der er udarbejdet udkast til lokalplanforslag nr. 374 og tillæg nr. 1 til kommuneplanen.
Forslag til kommuneplantillæg nr. 1 er vedlagt i bilag 2 og forslag til lokalplanforslag nr. 374 er vedlagt i bilag 3. Planforslagene kan også findes i en digital version via linkene:
Udkast til forslag til kommuneplantillæg:
https://rebild.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?TillaegId=86
Udkast til forslag til lokalplan:
https://rebild.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?LokalplanId=495
Beskrivelse af lokalplanforslag
Formålet med lokalplanen er at give mulighed for et nyt boligområde med tæt-lav boliger. I planlægningen har der været et særligt fokus på stiforbindelse til den øvrige by, grønne arealer, beplantning, hensyn til grundvandet og anlæg til håndtering af regnvand.
Lokalplanen fastlægger en opdeling af lokalplanområdet i tre delområder, hvor delområde 1 udlægges til boligområde til tæt-lav boliger, og som det eneste delområde overføres til byzone. Delområde 2 indeholder anlæg til regnvandshåndtering, og det er placeret væk fra boligområdet af hensyn til at placere bassin lavt i terrænet. Delområde 3 indeholder vandboringer og sti a-b. Delområde 2 og 3 forbliver i landzone.
Boligområdet disponeres med en boligvej, hvor rækkehuse mod vest har facade mod vejen og parkering på egen grund, og rækkehuse mod øst har fællesparkering med stiadgang til bebyggelsen. Imellem bebyggelsen findes grønne arealer med beplantning og stier. Hensynet til det åbne land og indpasning i omkringliggende bebyggelse har betydning for fastlæggelse af tagformer og udlæg af grønne arealer ud mod det åbne land.
Lokalplanen har fokus på eksisterende og ny beplantning. Lokalplanen fastlægger derfor, at det eksisterende beplantningsbælte mod vest skal fastholdes, da det har en afskærmende funktion mellem lokalplanområdet og eksisterende boligområde. Lokalplanen fastlægger også antal nye træer, som skal plantes i fælles opholdsarealer, beplantning langs boligvejen og beplantning omkring parkeringsarealet.
Lokalplanen tager hensyn til grundvandet, hvilket har betydning for blandt andet nedsivningsbassin, som er placeret uden for vandboringernes beskyttelseszoner og indvindingsopland. Det har også betydning for bebyggelsen, da lokalplanen indeholder forbud mod brug af visse materialer, og at det ikke vil være muligt med pudsede eller vandskurede facader. Se også nedenstående afsnit vedr. sti a-b.
Sti a-b
Sti a-b er vigtig for lokalplanen, da den forbinder lokalplanområdet med den eksisterende by og den nærliggende Øster Hornum Skole. Etablering af stien er derfor en forudsætning for ibrugtagning af lokalplanområdet.
Sti a-b er placeret indenfor delområde 3. En del af delområde 3 er ejet af Øster Hornum Vandværk og indeholder blandt andet to vandboringer. I dialog mellem forvaltningen, vandværket og bygherre fastlægger lokalplanforslaget en principiel placering af sti a-b, hvor stien skal placeres mindst 20 m fra vandboringerne af hensyn til beskyttelse af grundvandet. Lokalplanen fastlægger også, at stien skal anlægges med en belægning af stenmel eller lignende kørefast belægning. Dette er af hensyn til grundvandet, da stenmel ikke saltes om vinteren. Inden endelig vedtagelse af lokalplanen vil der ligeledes blive tinglyst en deklaration på berørte ejendomme af sti a-b, at der bl.a. ikke må ske saltning, hvor blandt andre Rebild Kommune er påtaleberettiget.
Sti a-b vil også fremadrettet ligge i landzone. Forvaltningen har derfor indstillet, at stien skal administreres efter privatvejlovens regler om byzone, jf. privatvejslovens § 3, stk. 2. Det giver mulighed for, at der ved realisering af stien kan stilles krav til blandt andet dimensionering, opbygning, belysning, ligesom det er muligt med en sti i byzone. De krav kan ikke stilles til en sti i landzone.
Beskrivelse af forslag til kommuneplantillæg
Projektet er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. Der skal derfor udarbejdes et kommuneplantillæg, der udlægger en ny kommuneplanramme, som sikrer den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplan og kommuneplan. Når kommuneplantillægget skal politisk behandles til endelig vedtagelse, er kommuneplan 2025 endeligt vedtaget. Derfor er kommuneplantillæg nr. 1 tilknyttet kommuneplan 2025.
Lokalplanens boligområde har et areal på cirka 3,3 ha, og den gældende kommuneplanramme 13.B190 har et areal på cirka 2,5 ha. Kommuneplantillæg nr. 1 skal dermed udvide den nye kommuneplanramme med cirka 0,8 ha. Det er forvaltningens vurdering, at det udvidede areal kan optages af restrummeligheden i kommuneplan 2025.
Den gældende kommuneplanramme 13.B190 aflyses for den del af rammen, der ligger indenfor lokalplanområdet.
Med kommuneplantillægget oprettes rammeområde 13.B194 til boligområde til tæt-lav boligbebyggelse, rammeområde 13.T1 til teknisk anlæg til regnvands- og klimaanlæg og rammeområde 13.T2 til teknisk anlæg til forsyningsanlæg og stianlæg. Det nye rammeområde 13.B194 fastlægger anvendelsen til tæt-lav boligbebyggelse med en grundstørrelse mellem 250 m2 og 400 m2, fastholder mulighed for bebyggelse op til 2 etager med en bygningshøjde på højst 8,5 m og udvider bebyggelsesprocenten fra 30 til 40.
I forbindelse med planlægningen overføres arealet til byzone.
Miljøvurdering
Planen er omfattet af Miljøvurderingsloven. Der er foretaget en screening af planforslagets mulige indvirkning på miljøet. På den baggrund er det vurderet, at der ikke skal laves en miljøvurdering.
Inddragelse
I forbindelse med udarbejdelse af planforslag sker der inddragelse af borgere og foreninger.
Planforslagene sendes i offentlig høring i 8 uger. Der udsendes høringsbreve til
- Øster Hornum lokalråd
- Høringsområdet, se bilag 4, som består af ejere og beboere i lokalplanområdet samt naboer til lokalplanområdet, som kan blive berørt af planforslaget. Høringsområdet flugter med det høringsområde, som lokalplanforslag nr. 338 har været udsendt i.
Øvrige interesserede kan tilgå høringen på Rebild Kommunes hjemmeside.
Økonomi
Ingen bemærkninger
Planen ændrer ikke antallet af boliger ift. prognose
Lokalplanen giver mulighed for at opføre cirka 50 boliger i form af tæt-lav boligbebyggelse. Boligprogrammet har noteret 50 boliger for området. Planen er derfor i overensstemmelse med Boligprogram 2025 og Befolkningsprognose 2025.
Planerne medfører ikke kommunale investeringer.
Bilag
BIlag 1 – Oversigtskort
Bilag 2 – Forslag til kommuneplantillæg nr. 1
Bilag 3 – Lokalplanforslag nr. 374
Bilag 4 – Høringsområde
