Nye boliger på Kr. Østergårdsvej: Byrådet tager stilling til ny lokalplan
Når byrådet i Rebild KOmmune holder møde den 21. november 2024, skal du bl.a. behandle en beslutningssag: Vedtagelse af lokalplan nr. 364 og kommuneplantillæg nr. 15 for boliger ved Kr. Østergårdsvej, Støvring
Forslag til lokalplan nr. 364 og kommuneplantillæg nr. 15 har været i offentlig høring i 10 uger. Der er modtaget to høringssvar til planforslagene, der handler om etageantal, bygningshøjde og nedlæggelse af parkeringspladser, samt forslag til udvidelse af byggefeltet fra bygherre. Der skal tages stilling til, om planforslagene skal vedtages.
Bilag 1 – Oversigtskort
Bilag 2 – Forslag til tillæg nr. 15 til kommuneplan 202…
Bilag 3 – Forslag til lokalplan nr. 364
Bilag 4 – Høringsområde
Bilag 5 – Høringssvar
Bilag 6 – Forslag til udvidelse af byggefelt
Text: Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget, byrådet
Indstilling: Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og byråd anbefaler:
- At forvaltningens forslag til udvidelse af byggefelt og ændringerne til opholdsareal på kortbilag 2 og bestemmelse 8.1 indarbejdes i lokalplanen
- At forslag til tillæg nr. 15 til kommuneplan 2021 vedtages
- At forslag til lokalplan nr. 364 vedtages
Beslutning fra Teknik- og Miljøudvalget, 5. november 2024, pkt. 144:
Indstilles godkendt. Mads Holm Danielsen forbeholdt sin stillingtagen.
Beslutning fra Økonomiudvalget, 13. november 2024, pkt. 204:
Indstilles til byrådets godkendelse.
Nicolai Niemann (C) forbeholdt sin stillingtagen.
Mads Holm Danielsen (C) deltog ikke i behandlingen af sagen.
Sagsfremstilling
Byrådet besluttede den 27. juni 2024, punkt 84, at lokalplanforslag nr. 364 og kommuneplantillæg nr. 15 for boliger ved Kr. Østergårdsvej i Støvring skulle sendes i offentlig høring i 8 uger. Planforslagene blev sendt i høring i 10 uger, da høringen løb hen over sommerferien. Planområdet er vist på bilag 1.
Forslag til kommuneplantillæg er vedlagt i bilag 2 og forslag til lokalplan i bilag 3. Planforslagene kan også findes i en digital version via linkene:
Udkast til forslag til kommuneplantillæg nr. 15
https://rebild.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?TillaegId=80
Udkast til forslag til lokalplan nr. 364
https://rebild.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?LokalplanId=488
Planforslagene vil sikre en udnyttelse og fortætning af ejendommen med etageboliger, som er en boligtype, der generelt er behov for i Støvring. I forhold til den gældende lokalplan nr. 141 er de væsentligste ændringer, at boligbebyggelsen i stedet for 10 meter og 2 etager kan bygges op til 11 meter højt og højst 3 etager. Bebyggelsen skal placeres inden for udlagte byggefelter, der ved fuld udnyttelse sikrer, at der er en variation og opbrud i facaden på bebyggelsen.
Inddragelse
Høringsperioden er afsluttet, og høringen har omfattet:
- Høringsområdet jf. bilag 4, som består af ejere og beboere i lokalplanområdet samt naboer til lokalplanområdet, som kan blive berørt af planforslaget
- Høringsopslag på Rebild Kommunes hjemmeside
Der er indkommet to høringssvar. Høringssvarene er vedlagt i fuld længde i bilag 5.
Høringssvar 1
Høringssvaret er fra ejerforeningen Stadion Allé 10-16, der udtrykker modstand over, at der gives mulighed for, at bebyggelsen går fra 2 til 3 etager og fra 10 til 11 meter. I forhold til de øvrige bygninger vil bebyggelse i 3 plan virke voldsomt. Desuden udtrykkes der en bekymring for den øgede trafikbelastning, det vil skabe på Stadion Allé.
Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 15. april 2020, punkt 74, at lokalplanen skulle begrænse bebyggelsen til 3 etager og 11 meter. I det oprindelig ansøgte projekt blev der ansøgt om 4 etager. Beslutningen blev taget ud fra forvaltningens vurdering om, at der er god afstand til de nærmeste boliger og det omkringliggende byggeri er karakteriseret ved større og forskelligartet byggeri som rådhuset, biblioteket og Stubhuset.
Der er lavet en trafikal undersøgelse for at undersøge krydset ved Stadion Alle, Kr. Østergårdsvej og Mastrupvej. Konklusionen af undersøgelsen viser, at der ikke forventes problemer med trafikafviklingen, da krydset er tilstrækkeligt til at håndtere den mertrafik, der potentielt vil komme.
Forvaltningen anbefaler, at lokalplanen ikke ændres på baggrund af høringssvaret.
Høringssvar 2
Høringssvaret er fra en borger, der udtrykker bekymring omkring de parkeringspladser ud mod Kr. Østergårdsvej, der skal fjernes for at sikre vejadgang til området. Det påpeges, at parkeringspladsen ofte er overfyldt ved rådhuset, fodboldklubben og svømmehallen.
Forvaltningen vurderer, at der i den daglige drift er en overskydende parkeringskapacitet, hvori en reduktion på de 8 p-pladser kan indeholdes. Ved arrangementer hos fx Støvring Idrætsforening kan der opstå problemer med parkeringskapaciteten, men det forventes kun at ske sjældent. De arrangementer forventes ofte at være uden for rådhusets åbningstid, og der vil derfor være mulighed for, at alle rådhusets parkeringspladser kan tages i brug.
Forvaltningen anbefaler, at lokalplanen ikke ændres på baggrund af høringssvaret.
Forvaltningens forslag til ændringer
I høringsperioden har forvaltningen været i dialog med bygherre, der har ønsket, at byggefeltet i lokalplanforslaget udvides til ét sammenhængende byggefelt for at sikre en større fleksibilitet, når bebyggelsen skal placeres.
Forvaltningen anbefaler at imødekomme bygherres ønske delvist ved at udvide dele af byggefeltet i lokalplanforslagets kortbilag 2. Forslag til udvidelsen af byggefeltet er vedlagt i bilag 6.
Forvaltningens forslag til udvidelse vil give flere muligheder for at placere bebyggelsen, men med den samme facadelinje ud mod vejen Stadion Allé for at sikre ens afstand mod trafikstøjen. Byggefeltet samles ikke i ét stort byggefelt for at sikre luft og et let udtryk i den fremtidige bebyggelse. Derudover er det også for at sikre, at regnvandet stadig kan strømme mellem bygningerne. Når der ansøges om et konkret byggeprojekt, vil omfanget af bebyggelsen blive styret af bestemmelserne omkring bebyggelsesprocent, befæstelsesgrad, krav om opholdsareal og parkering.
Forvaltningen anbefaler at fjerne udlægget for opholdsareal på lokalplanforslagets kortbilag 2 og referencen til kortbilag 2 i bestemmelse 8.1 omkring opholdsareal og i stedet tilføje, at opholdsarealet kan placeres inden for området til byggefelt, der ikke er udnyttet til bebyggelse. Forslag til at fjerne udlægget for opholdsareal er vedlagt i bilag 6.
Bestemmelse 8.1 i forslaget:
”Der skal udlægges udendørs opholdsareal svarende til mindst 35 % af det samlede bruttoetageareal.
Opholdsarealer kan placeres på terræn, som vist på kortbilag 2, eller på altaner og tagterrasser der hver især er over 10 m2.”
Forvaltningens forslag til bestemmelse 8.1:
”Der skal udlægges udendørs opholdsareal svarende til mindst 35 % af det samlede bruttoetageareal.
Opholdsarealer kan placeres på terræn eller på altaner og tagterrasser der hver især er over 10 m2.
Opholdsarealer kan placeres inden for byggefeltet, som er vist på kortbilag 2, der hvor byggefeltet ikke er udnyttet til bebyggelse”
En af forudsætningerne i lokalplanen for, at byggeriet kan tages i brug, er, at de fælles opholdsarealer skal være anlagt i overensstemmelse med bestemmelse 8.1. Det vil sige, at bebyggelsen kun kan fylde det areal, der gør, at kravet om de mindst 35 % opholdsareal stadig kan opfyldes. Ændringen er med til at sikre mere fleksibilitet i placeringen af både bebyggelsen og opholdsarealet.
Ændringerne af byggefeltet og opholdsarealet kræver ikke en supplerende høring, da de ikke anses for at være væsentlige afvigelser fra planforslaget. Det vil stadig være den samme maksimale bygningsmasse, der kan bygges og den samme mængde opholdsareal. Bygherre er blevet hørt i forhold til ændringerne og har ikke nogen bemærkninger til det.
Økonomi
Når lokalplanen er endeligt vedtaget, vil forvaltningen skulle give en tilladelse til overkørslen til/fra området. I den forbindelse vil der skulle godkendes hvilke foranstaltninger, der skal udføres for at sikre bl.a. oversigtsforhold, herunder nedlæggelse af parkeringspladser. Ansøger har generelt alle anlægsudgifter i forbindelse med overkørselstilladelser både i forhold til etablering og nedlæggelse, herunder evt. nødvendige anlægsændringer i vejarealet.
Boligerne som denne lokalplan giver mulighed for, er medregnet i den seneste befolkningsprognose.
