Høring: Har du input til det nye boligområde ved Ryttervej og Stenildvadvej?
Udsendelse i høring – planlægning for et nyt boligområde ved Ryttervej og Stenildvadvej i Aars er på dagsordenen når Teknik og Miljøudvalget i VEsthimmerlands Kommune holder møde den 5. maj 2025.
Administrationen har udarbejdet et lokalplanforslag til en ny boligudstykning i det vestlige Aars ved Ryttervej og Stenildvadvej. Udstykningen rummer både parcelhus- og rækkehusgrunde med et tilhørende rekreativt naturområde. Byrådet skal beslutte, om planforslaget skal udsendes i offentlig høring.
Baggrund
Allerede i 2011 blev området vest for den eksisterende by og ud til omfartsvejen udpeget som fremtidigt boligområde i udviklingsplanen “Plads til by i vækst” for Aars. Området er siden udviklet med nye boligområder på Galgehøj og Rytterbakken. Denne nye lokalplan er en fortsættelse af denne udvikling af Aars by.
Vesthimmerlands Museum har tidligere i områderne omkring afdækket massive spor af bosættelser og grave fra stenalderen, bronzealderen og jernalderen. Når de kommende arkæologiske udgravninger er overstået, vil området, med den nye udstykning, igen få nyt liv og danne ramme om bosættelse og hverdagsliv – præcis som det tidligere har gjort det gennem tusinder af år.
Området er allerede i kommuneplanen udlagt til boligområde, og nu fremlægges lokalplanen til realiseringen.
Arbejdet med planforslaget er igangsat af Teknik- og Miljøudvalget på møde den 6. januar 2025.
Forventet konsekvens
Udviklingsplanen lægger op til at planlægge i Aars både for områder med “frie rammer” i forhold til det arkitektoniske udtryk og områder, hvor bestemmelserne i forhold til husenes fremtoning er mere præcist defineret.
Lokalplanområdet ligger som nabo til boligområderne Rytterbakken og Galgehøj. Lokalplanen ved Galgehøj stiller den enkelte bygherre relativt frit med hensyn til bebyggelsens form og udseende. Indenfor lokalplanen for Rytterbakken er der stillet flere krav til bebyggelsens udformning og udseende. Der er endnu ikke opført bebyggelse indenfor dette nyeste område.
Denne lokalplan for det nye boligområde læner sig op ad bestemmelserne for Rytterbakken. Sådan skabes der en nogenlunde ligevægt i boligområderne mellem grunde med højere detaljering i bestemmelserne og grunde med friere rammer. Området rummer både parcelhusgrunde og rækkehuse, som både Rytterbakken og Galgehøj.
Formålet er at skabe et område med særligt fokus på materialernes levetid og udtryk, så den arkitektoniske kvalitet i lokalplanområdet sikres, og der skabes en god indpasning i det kuperede landskab. Det er hensigten, at der gennem lokalplanens bestemmelser skabes en mere moderne og langtidsholdbar bebyggelse, uden at det er på bekostning af mulighederne for at få et individuelt hus.
Der må bygges i op til to etager som ved Rytterbakken og Galgehøj. For at sikre at bebyggelse i halvanden eller to plan indarbejdes godt i terrænet, tillades der større terrænreguleringer til lavere terræn omkring bebyggelsen, og der er mulighed for at bygge tættere end almindeligvis mod skel. For at undgå at bygninger placeres for højt på puder, der ikke er indpasset i landskabet, må der ikke ske større terrænregulering til højere terræn. Ved større terrænspring på grunden skal der bygges i to etager eller i forskudte planer.
Der er bestemmelser omkring materialer på facader og tage, samt tagformer, der samlet set fordrer en mere moderne bebyggelse, og som har fokus på materialernes levetid og udtryk. Materialerne har rod i den danske arkitekturhistorie og -tradition, samtidig med, at materialerne patinerer smukt.
I lokalplanområdet indgår også et naturområde ned mod Herredsbækken. Området kan anvendes rekreativt indenfor de rammer, som Naturbeskyttelsesloven sætter for anvendelse af områder med beskyttet natur. Det kan være muligt for eksempel at etablere trampestier ned i området, og naturområdet kan dermed bidrage til boligområdet som et nært rekreativt naturskønt område.
Forholdet til kommuneplanen:
Bebyggelsesprocenten for åben-lav boligbebyggelse må i henhold til kommuneplanrammen være maksimalt 30 og for anden bebyggelse 45.
I henhold til kommuneplanens generelle bestemmelser gælder et krav om grundareal pr. boligenhed på 400 kvadratmeter for tæt-lav boliger, som for eksempel rækkehuse. Og der er krav om udlægning af friarealer i direkte tilknytning til rækkehusene.
Ovenstående kan fraviges, når konkrete overvejelser om områdets karakter, vejbetjening og friarealer mv. betinger det.
Området ligger i nær tilknytning til større friarealer. Der er udlagt fællesarealer i lokalplanens udstykning, og der er adgang til større naturområder syd for lokalplanområdet. På den baggrund er der grundlag for at afvige fra kommuneplanens generelle ramme for grundstørrelser og friarealer for tæt-lav bebyggelse. Grundstørrelsen fastsættes til minimum 275 kvadratmeter for tæt-lav bebyggelse og der stilles ikke krav om friarealer i umiddelbar nærhed.
Der tillades på den baggrund også en højere bebyggelsesprocent på den enkelte ejendom for parcelhuse. For åben-lav bebyggelse gælder således 35 %.
Organisering og kommunikation
Hvis planforslaget sendes i offentlig høring, har alle mulighed for at indsende bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer i planen.
Planforslaget annonceres på kommunens lokalplanportal via hjemmesiden og på plandata.dk og tilsendes alle indenfor området, alle indenfor naboområdet Galgehøj og øvrige nærmeste naboer.
Lokalplanen kan ses i digital version i lokalplanportalen via dette link
https://vesthimmerland.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?LokalplanId=539
Lovgrundlag: Planlovens kapitel 4, 5 og 6 og miljøvurderingsloven.
Økonomi: Udgiftsneutralt.
Procesplan: Hvis administrationens indstilling godkendes, sendes planforslaget i offentlig høring.
Høringsperioden skal som udgangspunkt være 8 uger, men hvis kommunen vurderer det, kan høringsperioden reduceres til 4 uger. I tilfælde hvor lokalplanforslaget er af mindre betydning kan høringsfristen reduceres helt ned til 2 uger. Fristen skal være passende og tillade rimelig tid for offentligheden. I dette tilfælde er høringsperioden fastsat til 4 uger, da området er kommuneplanlagt som boligområde, og da områdets overordnede anvendelse som boligområde ikke afviger fra de tilgrænsende boligområder.
Herefter behandles eventuelle høringssvar i Byrådet via Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget. Her tages stilling til den endelige vedtagelse af planerne. Administrationen indstiller en neddelegering afhængigt af indkomne indsigelser.
Sagen afgøres i: Byrådet via Økonomiudvalget og Teknik- og Miljøudvalget.
Indstilling
- at planforslaget vedtages og sendes ud i offentlig høring,
- at den offentlige høringsperiode for planforslaget fastsættes til 4 uger,
- at der ikke gennemføres miljøvurdering, idet planen vurderes ikke at kunne få sandsynlige væsentlige indvirkninger på miljøet,
- at administrationen bemyndiges til at godkende planforslaget endeligt, såfremt der ikke modtages indsigelser mod planen, og
- at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende planforslaget endeligt, såfremt der modtages indsigelser mod planen.
