Fra tomme erhvervsbygninger til nye boliger i Bælum
På baggrund af Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 5. september 2023 punkt 149, har forvaltningen udarbejdet et forslag til lokalplan nr. 361 og kommuneplantillæg nr. 13.
Planerne giver mulighed for omdannelse af en nedlagt erhvervsejendom til et nyt boligområde i Bælum. Der er lagt vægt på, at boligområdet tilpasses overgangen mellem den eksisterende by og det åbne land. Der skal på møde i Teknik og Miljøudvalget den 8. april 2025 tages stilling til, om planforslagene skal sendes i offentlig høring.
Bilag 1 – Oversigtskort
Bilag 2 – Udkast til tillæg nr. 13 til Kommuneplan 2021
Bilag 3 – Udkast til forslag til lokalplan nr. 361
Bilag 4 – Høringsområde
Text: Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget, Byrådet
Indstilling: Forvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget anbefaler Økonomiudvalg og byråd: At forslag til lokalplan nr. 361 og tillæg nr. 13 til kommuneplan 2021 sendes i offentlig høring i 8 uger
Sagsfremstilling
Der er ansøgt om lokalplan for et nyt boligområde på Østre Skovvej 14 i den sydøstlige del af Bælum. Området er ca. 1,46 ha og omgives dels af den eksisterende by og dels af det åbne land, som er udpeget som bevaringsværdigt landskab. Områdets beliggenhed fremgår af Bilag 1.
Ejendommen har tidligere været anvendt til korn- og foderstofforretning, og herefter har erhvervsbygningerne på arealet stået ubenyttede hen. På baggrund af konkret ansøgning besluttede Teknik- og Miljøudvalget på mødet den 5. september 2023 punkt 149, at planarbejdet kunne prioriteres til udarbejdelse.
Udkast til planerne fremgår af henholdsvis Bilag 2 – Udkast til tillæg nr. 13 til Kommuneplan 2021 og Bilag 3 – Udkast til forslag til lokalplan nr. 361. Disse kan også tilgås på Rebild Kommunes planportal via links nedenfor:
Udkast til tillæg nr. 13 til Kommuneplan 2021
https://rebild.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?TillaegId=74
Udkast til forslag til lokalplan nr. 361
https://rebild.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?LokalplanId=494
Beskrivelse af lokalplanforslag
Formålet med lokalplanen er at give mulighed for udvikling af et nyt boligområde med mulighed for at opføre åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse samt etageboliger.
I planlægningen har der været særligt fokus på at skabe sammenhæng til omgivelserne. Det gælder både koblingen til den eksisterende by mod øst og landskabet vest for lokalplanområdet. For at sikre dette fastlægger lokalplanen bestemmelser for bl.a. terrænregulering, byggefelter, bebyggelsens ydre fremtræden og ubebyggede arealer. På grund af ændringer af eksisterende terrænforhold, er der også fokus på vandhåndtering i området, herunder sikring af eksisterende strømningsveje.
Terrænregulering
Det eksisterende terræn i lokalplanområdet er i dag niveaudelt på grund af den tidligere anvendelse til erhverv. Det betyder, at terrænet inden for lokalplanområdet fremstår usammenhængende med terrænet uden for området. I forbindelse med udarbejdelsen af forslaget til lokalplanen er der lavet en terrænplan for fremtidige terrænforhold i området, hvor der er lagt vægt på en naturlig indpasning af terrænet med begrænset brug af støttemure.
Byggefelter
Lokalplanen fastlægger byggefelter i delområderne ud mod landskabet. Formålet med byggefelter er bl.a. at sikre, at bebyggelse opføres i passende afstand til landskabet og at friholde kiler mellem bebyggelsen med kig til landskabet, som er vigtige for den visuelle sammenhæng mellem by og landskab. Herudover sikrer udlægningen af byggefelter også, at eksisterende strømningsveje friholdes, så overfladevandet kan passere gennem lokalplanområdet.
Bebyggelsens ydre fremtræden
Lokalplanen fastlægger bestemmelser for tagkonstruktioner og materiale- og farvevalg for at sikre, at der skabes sammenhæng mellem nye boliger og eksisterende boliger i Bælum. Dette vil også bidrage til en arkitektonisk sammenhæng mellem de forskellige boligtyper inden for lokalplanområdet, samt mindske bebyggelsens påvirkning på landskabet.
Beskrivelse af kommuneplantillæg
Projektet er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2021, da den eksisterende kommuneplanramme ikke giver mulighed for boligformål. Derfor er der udarbejdet et tillæg til kommuneplanen.
Gennem tillægget udlægges et nyt rammeområde 02.B212. Rammen udlægger området til boligområde, der kan anvendes til helårsbeboelse i form af åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse samt etageboliger. Rammen giver mulighed for byggeri i op til 2 etager med en bygningshøjde på højst 8,5 m og en bebyggelsesprocent på højst 40%.
Den eksisterende kommuneplanramme 02.E211 for erhverv aflyses ved vedtagelse af kommuneplantillæg nr. 13.
Miljøvurdering
Planen er omfattet af Miljøvurderingsloven. Der er foretaget en screening af planforslagets mulige indvirkning på miljøet. Forvaltningen vurderer på den baggrund, at der ikke skal laves en miljøvurdering.
Inddragelse
I forbindelse med udarbejdelse af planforslag sker der inddragelse af borgere og foreninger.
Planforslagene sendes i offentlig høring i 8 uger. Der udsendes høringsbreve til:
· Bælum lokalråd
· Høringsområdet jf. bilag 4, som består af ejere og beboere i lokalplanområdet samt naboer til lokalplanområdet, som kan blive berørt af planforslaget
Øvrige interesserede kan tilgå høringen på Rebild Kommunes hjemmeside.
Økonomi: Ingen bemærkninger.
Planen ændrer ikke antallet af boliger ift. prognose
Lokalplanen giver mulighed for at opføre cirka 35-40 boliger i form af åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse samt etageboliger. Boligprogrammet har noteret 37 boliger for området. Planen er derfor i overensstemmelse med Boligprogram 2025 og Befolkningsprognose 2025.
Planerne medfører ikke behov for kommunale investeringer.
