Centergrunden i Støvring: Lokalplan til afstemning efter offentlig høring
Teknik- og Miljøudvalget vil på møde den 3. september 2024 behandle en beslutningssag: Vedtagelse af lokalplan nr. 359 for boliger på Centergrunden, Støvring
På baggrund af beslutning i byrådet om offentlig høring, har forslag til lokalplan nr. 359 været fremlagt i 6 uger. Kommunen har modtaget 7 høringssvar til planforslaget. Høringssvarene omhandler etageantallet, udsigt, privatliv, skygge, klimahandlingsplan, landskab, altaner, ejendomsværdi og beplantning. Forvaltningen anbefaler mindre ændringer om vejnavn, begrønning og husdybde. Der skal tages stilling til, om planforslaget skal vedtages.
Bilag:
Bilag 1 – Oversigtskort
Bilag 2 – Forslag til lokalplan nr. 359
Bilag 3 – notat med bemærkninger til høringssvar
Bilag 4 – Høringssvar
Text: Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget, byrådet
Generelt for konkrete lokalplaner gælder, at påvirkningen af bæredygtighed er indirekte, idet den reelle påvirkning først sker ved realisering på baggrund af planerne. Idet området ikke tidligere er bebygget, skabes indirekte en negativ klimapåvirkning, idet nyt byggeri ikke er CO2 neutralt. Gennem lokalplanen er der sikret opholdsarealer, som skaber livskvalitet for de kommende brugere af området, hvilket har en positiv påvirkning på den sociale bæredygtighed.
Indstilling: Forvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalg og byråd anbefaler: At ændringerne vedr. vejnavn, begrønning og husdybde indarbejdes i planen og vedtages
Sagsfremstilling
Byrådet besluttede den 27.06.2024, pkt. 86, at lokalplanforslag nr. 359 – Centergrunden, Støvring, skulle sendes i offentlig høring i 6 uger. Planområdet er vist på bilag 1.
Forslag til lokalplan er vedlagt i bilag 2. Planforslaget kan også findes i en digital version via linket:
Udkast til forslag til lokalplan nr. 359:
https://rebild.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?LokalplanId=480
I 2020 blev lokalplan nr. 312 vedtaget, som er en rammelokalplan for udviklingen af Centergrunden. Rammelokalplanen indeholder en designmanual. Hvert område indenfor Centerområdet bliver detailplanlagt i de efterfølgende lokalplaner. Lokalplan nr. 359 er en konkret lokalplan for en del af Centerområdet. Lokalplanen tager udgangspunkt i den vedtagne lokalplan nr. 312 og designmanualen.
Lokalplanen giver mulighed for at anvende området til publikumsorienterede serviceerhverv, liberalt erhverv og boligformål i form af etageboliger og forsamlingshuse og med tilhørende fælles opholdsarealer, ubebyggede arealer samt regnvands- og klimaanlæg.
- Delområde 1 må kun anvendes til etageboliger, liberalt erhverv og publikumsorienterede serviceerhverv.
- Delområde 2 er udlagt til forsamlingshus, hvor der lejlighedsvis kan være koncerter, foredrag, filmvisning o. lign. Der kan etableres maks. 3 gæsteboliger i direkte tilknytning til forsamlingshuset, som tilhører boligerne i delområde 1.
Høringsperioden er afsluttet, og der er indkommet 7 høringssvar. Høringssvarene omhandler etageantallet, udsigt, privatliv, skygge, klimahandlingsplan, landskab, altaner, ejendomsværdi og beplantning. Høringssvarene er uddybet og kommenteret i bilag 3. Høringssvarene er vedlagt i fuld længde i bilag 4.
Etageantal
Flere af høringssvarene omhandler etageantallet og modstanden mod et 7 etagers byggeri i nærhed til bebyggelse i 1-plan. Det menes, at der vil komme skygge, og at privatliv vil blive kraftigt reduceret. Derudover bliver det beskrevet i høringssvarene, at det vil give en værdiforringelse af ejendommene, og at de mister deres udsigt.
De 7 etager skal placeres i den vestlige del af byggefeltet mod torvet. Bebyggelsen trapper ned mod Rådyret, hvilket blandt andet er et hensyn for at sikre, at den laveste del af bebyggelsen ligger tættest ned mod boligområdet. Bestemmelsen omkring etageantallet er videreført fra den vedtagne rammelokalplan nr. 312 og designmanualen, hvormed bestemmelsen om 7 etager og placeringen heraf har været fastlagt for området siden 2020. Rammelokalplanen har været i offentlig høring, hvor etageantal og aftrapningen af etager også blev behandlet i forbindelse med høringssvarene. Høringssvarene gav anledning til en øget aftrapning i byggefelt 3, men variationen mellem 3-7 etager blev fastholdt i byggefeltet.
Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ikke ændres på baggrund af høringssvaret.
Altaner
Høringssvaret omhandler altaner, og borgeren har forstået, at bestemmelsen beskriver, at altanerne skal vende mod torvet for bebyggelserne, som er i nærhed af Kronhjorten og Rådyret. Dette mener indsigeren også burde være gældende for bebyggelsen, som kan opføres i 7 etager, idet der ikke vil være nogen former for afskærmning mellem bebyggelsen og parcelhusene på Rådyret.
Bestemmelsen i lokalplanforslaget stiller bl.a. krav til, at hver bolig skal have mindst 1 altan, og at boliger ved torvet skal have mindst 1 altan mod torvet. Desuden skal altaner og tagterrasser indpasses under hensyn til boligområderne Kronhjorten og Rådyret mod øst. Bestemmelsen regulerer ikke et forbud mod altaner mod boligområderne, men at der skal tages hensyn hertil. Desuden stiller bestemmelsen kun krav til min. 1 altan til hver boligenhed og ikke et maksimalt antal altaner.
Bestemmelsen omkring altanerne er en videreførelse af bestemmelsen fra rammelokalplan nr. 312.
Forvaltningen indstiller, at lokalplanen ikke ændres på baggrund af høringssvaret.
Vejnavn
I forbindelse med høringssvarene er det påpeget, at der i redegørelsens afsnit ”Lokalplanens omgivelser” står, at lokalplanområdet grænser op til Kronhjorten og ikke Rådyret.
Forvaltningen indstiller, at teksten ændres i forbindelse med vedtagelse af lokalplanen.
Administrative bemærkninger
Forvaltninger indstiller, at kravet til begrønning af facaden ændres til min. 5% af den samlede facadelængde i stedet for 10%. Forvaltningen vurderer, at 5% er mere tilsvarende facadearealet, som var tiltænkt i designmanualen for centerområdet. §7.5 foreslås på den baggrund ændret til følgende:
Indenfor delområde 1 skal min. 5% af den samlede facadelængde begrønnes. Begrønningen skal begynde fra terræn. Begrønning af facader kan udføres ved altangange. Begrønningen må ikke etableres på de facader, som vender ud til torvet. Facaderne skal begrønnes med klatreplanter af typen: Rådhusvin (Parthenocissus tricuspidata) eller Klatrehortensie (Hydrangea anomala spp).
Forvaltningen indstiller, at kravet til husdybde ændres for enheden, som kan opføres i op til 7 etager. Husdybden ændres til maks. 17 meter. Forvaltningen vurderer, at med krav til mindre husdybde vil der være udfordringer med dagslyset i boligenhederne ved byggeri i 7 etager. Samtidig giver det mulighed for, at den del af bebyggelsen, der fremstår i 7 etager, bliver et markant byggeri, der markerer sig ud mod torvet, hvilket understøtter den bymæssige karakter i et centerområde. §6.6 foreslås ændret til følgende:
Husdybden indenfor delområde 1 må maks. være 12 m ekskl. altaner. Bebyggelsen, som kan etableres i maks. 7 etager, må dog have en husdybde på maks. 17 m ekskl. altaner.
Ændringerne medfører ikke behov for supplerende høring.
Økonomi
Ejendommen er solgt af Rebild Kommune. Der er i forbindelse med salget af Centergrunden disponeret et beløb på ca. 16,9 mio. til etablering af alment boligbyggeri.
