Brøndparken i Blenstrup: Skal parcelhusområderne omformes til tæt-lav bebyggelse?
Rebild Kommune har modtaget en ansøgning om 13 tæt-lav boliger på Brøndparken i Blenstrup. Området består af fem parcelhusgrunde, der er omfattet af en lokalplan, der fastlægger anvendelsen til åben-lav bebyggelse. Der skal tages stilling til, om forvaltningen skal kvalificere projektet med henblik på at udarbejde en ny lokalplan.
Ansøgning om planlægning for tæt-lav boliger i Brøndparken, Blenstrup behandles på møde i Teknik og Miljøudvalget den 12. august 2024.
Bilag i sagen:
Bilag 1_Oversigtskort
Bilag 2_Planforhold
Bilag 3_Boligprojekt i Blenstrup_Idéoplæg_21.03.2024_0….
Text: Teknik- og Miljøudvalget
Indstilling: Forvaltningen indstiller til Teknik- og Miljøudvalget, at det besluttes, om ansøgning om planlægning for tæt-lav boliger skal godkendes med henblik på at ændre lokalplan 3.2.1
Sagsfremstilling
Rebild Kommune har modtaget en ansøgning om lokalplanlægning af 13 tæt-lav boliger på Brøndparken i Blenstrup. Området består af fem parcelhusgrunde, som er ejet af Rebild Kommune. Ejendommens beliggenhed fremgår af Bilag 1.
Teknik- og Miljøudvalget præsenteres for denne ansøgning på et tidligt tidspunkt, da realisering af projektet medfører ændring af lokalplan nr. 3.2.1.
Lokalplan 3.2.1 omfatter et større område, end der er ansøgt for, og den består af to delområder. I delområde A fastlægges anvendelsen til åben-lav bebyggelse i form af parcelhuse i 1½ plan og en bebyggelsesprocent på 25. Delområde B udlægges til offentlige formål i form af bypark og lignende rekreative formål. En del af lokalplanen er realiseret i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Der er også opført 6 rækkehuse indenfor området (Galgevangen 1A-F).
Beskrivelse af ansøgning
Projektområdet består af fem parcelhusgrunde, der tilsammen har et areal på ca. 4.800 m². Vejadgangen sker via Brøndumvej ind til Brøndparken, der er etableret med vendeplads. Ansøger har ikke erhvervet arealerne endnu, da forudsætningen for et køb er, at der er politisk opbakning til projektet.
Ansøgningsmaterialet med to etaper er vedlagt som Bilag 3. Etape 1 består af fem rækkehuse i én etage og ti parkeringspladser. Etape 2 består af otte rækkehuse i én og to etager, ti parkeringspladser, regnvandshåndtering og fælles opholdsareal. Boligerne opføres med en størrelse mellem 85-125 m².
For hele området forventes en bebyggelsesprocent på ca. 30 og en grundstørrelse på ca. 140 m². Det fremgår af materialet, at det forudsættes, at der er privat opholdsareal svarende til 100 % af bruttoetagearealet og fælles opholdsareal svarende til 10 % af planområdet. Det er i overensstemmelse med kommuneplanens krav.
Ansøger anmoder om ændring af planen på baggrund af et ønske om at tilføre nye boligtyper til Blenstrup. Det nye boligprojekt skal bidrage med mindre boligtyper til udlejning i form af rækkehuse. Boligerne skal tilgodese nutidens krav og ønsker til en moderne bolig. Ansøgers ambition er at etablere boliger, som skal være økonomisk let tilgængelige, kræve minimalt vedligehold og tilbyde overskuelige private udearealer.
Vurdering af ansøgning
Overordnet viser skitsen et tæt-lavt område, hvor der er taget højde for fælles opholdsareal, regnvandshåndtering, parkering og en bebyggelsesprocent i overensstemmelse med kommuneplanen. Der er imidlertid nogle udfordringer med projektet, der bør have særligt fokus i forbindelse med kvalificering og tilpasning af projektet.
Grundstørrelser og privat opholdsareal
Der er vist grunde med en størrelse på ca. 140 m² og en boligstørrelse på 85-125 m². Det giver en bebyggelsesprocent på de enkelte grunde mellem 60 og 90. Ved planlægning af nye områder tages udgangspunkt i en bebyggelsesprocent på 40 i områder til tæt-lavt byggeri, mens kommuneplanen i dette område fastlægger bebyggelsesprocenten til 30. Kommuneplanen fastlægger generelle rammer for grundstørrelser i tæt-lave områder til 250-500 m². I nogle tilfælde kan der arbejdes med mindre grunde mod, at de opvejes af større fælles friarealer. Området som helhed har en gennemsnitlig grundstørrelse på ca. 370 m², når der medtages arealer til parkering, stier, fælles opholdsareal og regnvandshåndtering.
Forvaltningen vurderer, at disponeringen er for kompakt, hvilket kan begrænse muligheden for at etablere arealer til privat ophold. Der skal også reserveres plads til depotrum på grundene. Forvaltningen anbefaler derfor, at de generelle rammer i kommuneplanen imødekommes, så der udlægges tæt-lav boliger med større grundstørrelser, og dermed færre boligenheder, for at sikre kvalitet og luft i boligområdet.
Regnvandshåndtering
Området er separatkloakeret, og spildevandsplanen fastlægger befæstelsesgraden til 35. Det er en relativt lav befæstelsesgrad, som formentlig ikke kan overholdes i dette projekt, idet befæstelsesgraden udgøres af alle de befæstede arealer såsom bygningsaftryk til boliger og depotrum, parkeringspladser, befæstede terrasser, interne stier m.v.
Det betyder, at overfladevandet skal forsinkes i et privatfælles spildevandsanlæg, inden det udledes til regnvandsledningen. Selvom regnvandet forsinkes på grunden, udledes regnvandet over længere tid, hvilket kan få betydning for det vandløb, som hele regnvandssystemet afleder til. I forbindelse med kvalificering af projektet skal der redegøres for klimavand og regnvand, og det skal afklares med Rebild Vand og Spildevand, om udledningstilladelsen kan overholdes.
Fælles opholdsareal
Det fælles opholdsareal ser ud til at overholde kommuneplanens krav om mindst 10 %. Det er regulært og placeret, så det giver værdi til området. Regnvandsbassin medregnes ikke til opholdsarealer, derfor kan regnvandshåndteringsplanen få betydning for den reelle størrelse af opholdsarealet.
Omgivelserne
13 boliger på små grunde er en stor fortætning i et område, hvor lokalplan 3.2.1 fastlægger bestemmelser for et mere åbent område. Bortset fra rækkehusene på Galgevangen 1A-F er lokalplanen realiseret i overensstemmelse med bestemmelserne.
Der er meddelt dispensation fra lokalplanen til opførelse af de seks rækkehuse på Galgevangen, som har en mere åben karakter end det ansøgte projekt. Byggeriet på Galgevangen 1A-F har en bebyggelsesprocent på ca. 17 for hele området, hvilket er noget lavere end de 30 %, der forventes for det ansøgte projekt. På Galgevangen er der ikke angivet en grundstørrelse pr. boligenhed, men for området som helhed er grundstørrelsen ca. 440 m².
Samlet vurdering
Samlet set er det hensigtsmæssigt at udvide boligudbuddet i Blenstrup med forskellige boligtyper- og størrelser. Det giver byens borgere mulighed for at blive boende i byen igennem forskellige livsfaser, hvorved der bliver mulighed for at bevare sociale netværk og understøtte sammenhængskraft og trivsel.
Det ansøgte projekt er dog meget tæt, og inden projektet kvalificeres, bør det tilpasses mht. grundstørrelser og antal boligenheder. Både af hensyn til projektet i sig selv, men også af hensyn til sammenhæng med omgivelserne. I forbindelse med kvalificeringen er der behov for at kvalificere behov for regnvandsløsning og det tilbageværende opholdsareal.
Godkendes projektet med forvaltningens bemærkninger, igangsættes kvalificering af projektet i overensstemmelse med de politisk fastlagte prioriteringskriterier jf. Teknik- og Miljøudvalgets møde d. 16. august 2023, punkt 124. Prioriteringskriterierne går fra 1-6. Denne ansøgning har kriterie 1, som dækker over politiske beslutninger – herunder salg af kommunal jord.
Økonomi
Grundene er til salg på Kommunens hjemmeside ”Mange gode grunde”. Imødekommes projektet, kan det ligge til grund for, at grundene kan sælges. Det kan potentielt give lidt flere borgere i Blenstrup, men det forventes ikke at give udfordring med kapaciteten i skole og daginstitutioner. Fra 1. august 2024 er der ikke en offentlig skole i Blenstrup, men i stedet starter en privat skole op, hvor der er kapacitet til eleverne. Privatskolen har også søgt om at etablere en privat børnehave. Der er en offentlig daginstitution, som fortsætter indtil den private er etableret. Dog lukker den offentlige daginstitution efter planen senest 31. december 2024.
