Byrådet åbner forhandling om Hobro Havns fremtid: Karl Jensens lejekontrakt i spil
Fra 1. juni 2024 til 30. november 2024 har Byrådet mulighed for at opsige eller genforhandle den lejekontrakt, der er indgået med Karl Jensen på Hobro Havn.
Denne sag skal afklare, om Byrådet ønsker at fortsætte nuværende lejekontrakt med udløb i 2035 eller genforhandle kontrakten. Hobro Havn er på dagsordenen når Økonomiudvalget i Mariagerfjord Kommune holder møde den 18. september 2024.
Indstilling: Kommunaldirektøren indstiller til Byrådet: At den forhandlede aftale godkendes (scenarie 1) eller, at nuværende kontrakt fastholdes (scenarie 2).
Inddragelse: Kommunaldirektøren og direktøren for Teknik, Kultur og Klima har afholdt to forhandlingsmøder med den administrerende direktør og salgsdirektøren for Karl Jensen.
Sagsfremstilling
Fra 1. juni 2024 til 30. november 2024 har Byrådet et forhandlingsvindue. Det vil sige et tidsrum, hvor der er mulighed for at opsige eller genforhandle den lejekontrakt, der er indgået med Karl Jensen og kommunen om brugen af Hobro Havn.
Økonomiudvalget behandlede indledningsvis sagen 17. april 2024, og besluttede følgende:
‘At administrationen indgår en forhandling med Karl Jensen. Når der foreligger et udkast til en eventuel ny aftale med et forhandlingsvindue i 2028, behandles denne i Økonomiudvalget og Byrådet. Sagen sendes derfor ikke videre til behandling i Byrådet.’
Baggrundsnotater om Hobro Havns fremtid
Som baggrund for beslutningen om Hobro Havn er der udarbejdet et notat om ‘Havnepieren i Hobro – Byudvikling og fremtidsscenarier’ (bilag 1). Notatet forholder sig til de byudviklingsmæssige perspektiver ved tre forskellige scenarier for kontrakthåndteringen. Byrådet kan beslutte at:
1. Genforhandle kontrakten med Karl Jensen
2. Fastholde kontrakten med Karl Jensen
3. Opsige kontrakten med Karl Jensen – området anvendes til andre formål
Yderligere er der udarbejdet et notat om ‘Økonomiske, formelle og erhvervsmæssige forhold omkring havnen i Hobro’ (bilag 2). Notatet beskriver kommunens økonomiske og forhandlingsmæssige interesser. Derfor er notatet lukket for offentligheden. Begge notater samt ‘Principper for udvikling af Hobro bymidte’, som er vedtaget af Byrådet i november 2023, er vedhæftet som bilag.
Administrationen bemærker, at en bys udvikling skal ses og planlægges i et mangeårigt perspektiv. I forbindelse med præsentation af ‘Principper for udvikling af Hobro bymidte’ på temamøde for Byrådet i august 2023 blev Byrådet præsenteret for en ‘Handlings- og projektplan’, som illustrerer en mangeårig rækkefølgeplan for Hobros udvikling. Rækkefølgeplanen viser, en tidsmæssig sammenhæng mellem udviklingsarbejdet med ‘Hobro midtby’, ‘Det reakreative og kulturelle strøg (inklusive uddannelse)’ og ‘Hobro Havn’. Handlings- og tidsplanen er vedhæftet sagen som bilag.
En rækkefølgeplan er i et planlægningsmæssigt perspektiv vigtig, da en by af Hobros størrelse ikke kan absorbere mange udviklingsprojekter på én gang. Det er der ikke tilstrækkelig vækst og befolkningstilgang til, og kommunens økonomi eller planmæssige ressourcer tilsiger det heller ikke. Derfor er det vigtigt at være opmærksom på, at projekterne skal afløse og understøtte hinanden og ikke konkurrere med hinanden. I følge rækkefølgeplanen er ‘Hobro Havn’ planens sidste fokusområde. I praksis betyder det, at det i de kommende år fagligt vurderes at være hensigtsmæssigt at fokusere på at styrke og udvikle Hobro bymidte. Men også at lade de allerede besluttede boligudviklingsprojekter (Ny Blaakilde, højhusbyggeriet i Jernbanegade, Søndre Kajgade og Adelgade) realisere, inden en eventuel områdeudvikling af havnen påbegyndes.
Investering i Hobro midtby (herunder Campus) vurderes at ville styrke detailhandlen og danne grundlag for bymæssige tilbud og aktiviteter, der manifesterer byen som attraktiv for erhvervs- og boligudvikling og dermed som kommunens økonomiske motor. En styrkelse af midtbyen (=vækst) skaber samtidigt et investeringsmæssigt grundlag for senere at kunne udvikle havnen. Ydermere vil den fastlagte rækkefølgeplan give tid til inddragelse af byens aktører og borgere omkring en eventuel havneomdannelse. Det vil skabe ejerskab til byens fremtidsplaner og øge investeringslysten.
Forhandlingerne med Karl Jensen
Økonomiudvalget ønskede afprøvet en løsning omkring fornyet forhandlingsvindue om fire år altså i 2028. Administrationen har med afsæt i Økonomiudvalgets beslutning af 17. april 2024 afholdt to forhandlingsmøder med Karl Jensen vedrørende erhvervshavnens fremtid. Forhandlingen er landet på, at Karl Jensen ikke ønsker at acceptere en forlængelse af nuværende aftale med fornyet opsigelsesmulighed i 2028. Begrundelsen herfor er, at det vil give for stor usikkerhed for forretningen og forhindre virksomhedens udvikling.
Til gengæld er Karl Jensen indstillet på at indgå en aftale, hvor Mariagerfjord Kommune til enhver tid er berettiget til at opsige lejemålet med 24 måneders varsel begyndende fra et aftalt tidspunkt i 2025. Dog betinget af, at der muliggøres udvikling på området. Mariagerfjord Kommune skal således godkende, at yderligere ejendomsinvesteringer indskrives i lejekontrakten. Fremtidige investeringer til eventuel afskrivning skal altid godkendes af Mariagerfjord Kommune. Der foreslås samme afskrivningstakt som i nuværende kontrakt nemlig 20 år.
I dette scenarium (scenarie 1) ønsker Karl Jensen at investere i ekstra overdækkede arealer og forskønnelse af rundbuehallen til en samlet sum på cirka 4,7 mio. kr. Dette vil betyde en fordyrelse af afskrivningen, hvis kommunen opsiger kontrakten indenfor en nærtstående årrække. Omvendt vil det give en samlet forskønnelse af området. Yderligere vurderer Karl Jensen, at støjeffekten nord for havnen vil reduceres ved disse forbedringer.
Henset til Mariagerfjord Kommunes ‘Handlings- og projektplan’ er den faglige vurdering, at man i de kommende år bør fokusere på at styrke og udvikle Hobro bymidte og understøtte planerne om et midtby Campus inden, at en eventuel områdeudvikling af havnen påbegyndes.
På baggrund af forhandlingsmøderne samt på baggrund af de strategiske byplanmæssige overvejelser, beskrevet herover, anbefaler administrationen scenarie 1 eller scenarie 2:
Scenarie 1 – Genforhandle kontrakten
Den forhandlede aftale giver til enhver tid Mariagerfjord Kommune mulighed for at opsige lejemålet med 24 måneders varsel begyndende fra et aftalt tidspunkt i 2025. Dog betinget af, at der muliggøres udvikling på havneområdet. Der skal gives accept af, at yderligere ejendomsinvesteringer indskrives i lejekontrakten. Genforhandles kontrakten vil administrationen udfærdige en ny kontrakt med Karl Jensen. Kontrakten skal underskrives senest 30. november 2024.
Scenarie 2 – Fastholde nuværende kontrakt
Fastholdes den nuværende kontrakt, betyder det, at kontrakten løber til 2035. Nuværende lejekontrakts konditioner er, at de nuværende lejemål løber indtil, de opsiges med seks måneders skriftligt varsel fra en af siderne. Lejemålene kan dog fra udlejers side, med mindre der foreligger væsentlig misligholdelse fra lejers side eller særlig opsigelsesadgang, tidligst opsiges til ophør 1. oktober 2035.
Ved fastholdelse af nuværende kontrakt kan det ikke udelukkes, at Karl Jensen ønsker nye ejendomsinvesteringer på havnen. Virksomhedens ønske om fremtidige ejendomsinvesteringer til eventuel afskrivning skal godkendes af Mariagerfjord Kommune.
Scenarie 3 – Opsige kontrakten
Jf. konditionerne i nuværende lejekontrakt har Mariagerfjord Kommune mulighed for at opsige lejemålet i perioden 1. juni 2024 til 30. november 2024. Opsiges lejekontrakten, kan området anvendes til andre formål som eksempelvis boliger, rekreative fritidsformål med videre.
Økonomi
De kendte økonomiske konsekvenser beskrives i bilag 2 ‘Økonomiske, formelle og erhvervsmæssige forhold omkring havnen i Hobro’.
Bilag
Bilag 1 Havnepieren i Hobro – Byudvikling og Fremtidsscenarier
Hobro Handlings- og projektplan
Principper for strategisk udvikling af Hobro
