Budgetstrid i Lejerbo Hadsund: Kommunen skal afgøre sag om huslejestigning
Lejerbo Hadsund anmoder om godkendelse af budget i afdeling 1228-0, Kirketerp, Hobro. Anmodningen behandles på møde i Økonomiudvalget den 21. august 2024.
Lejerbo Hadsund har anmodet om Mariagerfjord Kommunes godkendelse af budget for 2025 for afdeling 1228-0, Kirketerp Hobro, da afdelingsmødet (beboerne i afdelingen) ikke vil godkende budgettet for det kommende år.
Indstilling: Kommunaldirektøren indstiller til Økonomiudvalget: At Lejerbo Hadsunds fremlagte budgetforslag for 2025 for afdeling 1228-0, Kirketerp, Hobro godkendes.
Sagsfremstilling
Lejerbo Hadsund har anmodet om Mariagerfjord Kommunes godkendelse af budgetforslag for 2025 for afdeling 1228-0, Kirketerp Hobro. Anmodningen skyldes, at afdelingsmødet (beboerne i afdelingen) ikke vil godkende budgetforslaget for det kommende år.
En sådan budgettvist forelægges som udgangspunkt for kommunalbestyrelsen efter reglerne i almenboliglovens § 42. Kommunen kan efter en partshøring, godkende budgettet helt eller delvist. Der kan også tilknyttes betingelser til en godkendelse.
Afdeling 1228-0, Kirketerp, Hobro består af 26 familieboliger, der er opført i 2018. Boligerne har et samlet areal på 2.633 m2.
På det ordinære afdelingsmøde 2. maj 2024 fremlagde Lejerbo Hadsund budgetforslag for 2025. Budgetforslaget indebar en huslejestigning på 6,65%. Beboerne på afdelingsmødet besluttede at forkaste budgettet, idet der var utilfredshed med den store huslejestigning.
Sagens parter oplyser desuden, at det på afdelingsmødet ikke lykkedes at vælge en afdelingsbestyrelse for afdelingen.
Den 12. juni 2024 blev der afholdt et ekstraordinært afdelingsmøde, hvor et revideret budgetforslag for 2025 blev fremlagt. Af det reviderede budgetforslag fremgår, at huslejestigningen nu udgør 6,10%. Lejen hæves således fra 967,61 kr. pr. m2 til 1.026,66 kr. pr. m2. Huslejestigningen skyldes primært en forøgelse af udgifterne til renovation, ejendomsfunktionærløn samt henlæggelser til planlagt periodisk vedligehold og fornyelser.
Beboerne besluttede på det ekstraordinære afdelingsmøde at forkaste det reviderede budgetforslag.
Beboerne fremlagde efter afvisning af det nyeste budgetforslag for 2025 en udtalelse, hvoraf deres utilfredshed omkring budgettet og huslejestigningen fremgår. Beboerne udtrykker i udtalelsen blandt andet følgende:
- Byggeriet blev lanceret som et billigt og bæredygtigt byggeri
- Der har været beskedne huslejestigninger siden ibrugtagning, men de seneste år er huslejen steget meget
- Huslejestigningen ligger noget højere end gennemsnittet i den almene boligsektor i årerne 2018-2023
- De forstår ikke, at det er nødvendigt med så store huslejestigninger i så nyt et byggeri
Beboerne foreslår følgende ændringer i budgetforslaget for 2025:
- Renholdelse (konto 114) fastsættes til 213.000 kr., hvilket er en videreførelse af tallet for budget 2024
- Planlagt periodisk vedligehold (konto 120) fastsættes til 245.000 kr., hvilket er en reduktion i af henlæggelserne. Beboerne er indforstået med, at det vil bevirke justering af vedligeholdelsesplanen, ligesom de er opmærksomme på, at henlæggelsesniveauet i så fald ikke vil leve op til gældende normtal
Hvis ovenstående ændringer gennemføres i budgetforslaget, oplyser beboerne, at det vil betyde en huslejestigning på 3,5%.
Udover utilfredshed omkring budget og huslejestigning udtrykker beboerne, at de oplever en forholdsvis stor fraflytning i afdelingen. Den store udskiftning af beboere gør, at det er svært at etablere og fastholde et beboerdemokrati i afdelingen.
Samtidig udtrykker beboerne, at de ønsker, at regnskab og budget bliver gjort tilgængeligt for beboerne forud for det ordinære afdelingsmøde.
Slutteligt udtrykker beboerne, at de er utilfredse med, at Lejerbo Hadsund har indsendt Skema B til Mariagerfjord Kommune vedrørende afdeling 1228-1, Kirketerp II, Hobro med oplysning om, at man vil indgå en driftsoverenskomst med afdeling 1228-0, således at begge afdelinger har brugsret til faciliteter, og at begge afdelinger skal betale til fælleshuset. Samtidig er beboerne utilfredse med, at Lejerbo Hadsund overfor Mariagerfjord Kommune har oplyst, at afdeling 1228-1 forventes sammenlagt med afdeling 1228-0. Ifølge beboerne har dette ikke været forelagt dem, og de er bekymret for yderligere fremtidige huslejestigninger på grund af en sammenlægning.
Eftersom der ikke er valgt en afdelingsbestyrelse i afdelingen har det ikke været muligt at partshøre afdelingsbestyrelsen i budgettvisten. Administrationen vurderer dog, at beboernes udtalelse af 12. juni 2024 kan anvendes som høringssvar i budgettvisten, da udtalelsen indeholder beboernes holdning til budgetforslaget og sagen i det hele taget.
Lejerbo Hadsund har følgende bemærkninger til beboernes udtalelse og sagen i øvrigt:
- Der er taget hensyn til de ændringsforlag fra beboerne, der for Lejerbo Hadsund synes realistiske
- Det vil ikke være forsvarligt at indarbejde resten af beboernes forslag
- Afdelingen har behov for at styrke henlæggelsesniveauet
- Afdelingen vil miste dækning hos Byggeskadefonden, hvis beboernes forslag om ændring i henlæggelserne blev ført ud i livet
- Det seneste budgetforslag er realistisk og bør vedtages
Administrationen har vurderet, om huslejen giver afdelingen mulighed for at afholde sine udgifter (balanceleje), som det er fastsat i almenboliglovgivningen. Administrationen har i den forbindelse foretaget en gennemgang af budgettet. Administrationen har undersøgt de faktiske udgifter til renovation for året 2024, og talt med kommunens renovationsafdeling. Den i budgettet anførte udgift passer med de faktiske udgifter, og det forventede niveau for 2025.
I relation til henlæggelserne kan det oplyses, at tilsynet for almene boliger og støttet byggeri i Mariagerfjord Kommune under seneste styringsdialogmøde med Lejerbo Hadsund påpegede, at henlæggelserne i netop afdeling 1228-0 skulle øges, da niveauet var noget under normtallene (benchmarktal). Lejerbo Hadsund har taget dette til efterretning ved at øge henlæggelserne i budgetforslaget for 2025.
Hvis der skeles til normtal i 2023 (benchmarktal) for en afdeling som 1228- 0 (baseret på alder, antal af boliger, boligstørrelser, beliggenhed mv.) burde henlæggelser til vedligehold fastsættes til 113,26 kr. pr. m2. Ved det nye budgetforslag for 2025 ligger tallet for afdeling 1228-0 på 105,18 kr. pr m2. Opsparede henlæggelser burde i henhold til normaltal i 2023 ligge på 417,64 kr. pr. m2. I afdeling 1228-0 var de opsparede henlæggelser 205,01 kr. pr. m2.
Henlæggelsesniveauet i afdelingen 1228-0 ses derfor fortsat at være i den lave ende, men dog på vej i den rigtige retning.
Administrationen bemærker i relation til beboernes ønske om Lejerbo Hadsunds fremsendelse af regnskab og budget forud for afdelingsmødet, at det af bilag 1 § 17, stk. 1 og 2 i bekendtgørelse om normalvedtægter for en almen boligorganisation med almene boligafdelinger fremgår, at budget og regnskab til godkendelse på et afdelingsmøde, skal udsendes til samtlige husstande senest én uge før det ordinære afdelingsmøde. Administrationen anbefaler, at afdelingsbestyrelsen i afdelingen og/eller Lejerbo Hadsund fremover sørger for, at denne tidsfrist overholdes. Det samme gør sig gældende, hvis der er udarbejdet en skriftlig årsberetning.
Administrationen bemærker i forhold til beboernes utilfredshed om en eventuel sammenlægning af de to afdelinger på Kirketerp i Hobro, at Lejerbo Hadsund naturligvis skal følge de regler, der findes i almenboliglovgivningen omkring sammenlægning af to eller flere afdelinger. Det kan i den forbindelse oplyses, at en beslutning om sammenlægning af afdelinger træffes af boligorganisationens øverste myndighed. Der er ikke mulighed for delegation af denne form for beslutninger, idet de mulige delegationsbeføjelser af den øverste myndigheds beslutninger udtømmende er beskrevet i driftsbekendtgørelsens § 7, stk. 1. Sammenlægningen skal endvidere godkendes på et afdelingsmøde i hver af de berørte afdelinger. Når et forslag om en sammenlægning af to eller flere afdelinger behandles på afdelingsmøderne, forudsættes forslaget at belyse de økonomiske konsekvenser af sammenlægningen for beboerne. Forslaget skal udsendes til beboerne i de berørte afdelinger før afdelingsmøderne. Eftersom opførelsen af afdeling 1228-1 endnu ikke er afsluttet, kan Lejerbo Hadsund endnu ikke igangsætte ovenstående proces omkring sammenlægning. Det kan således først påbegyndes et godt stykke ud i fremtiden.
På baggrund af administrationens gennemgang er vurderingen, at budgetforslaget for 2025 i sin nuværende form kan godkendes.
Det bemærkes overfor sagens parter, at en afgørelse om budgettvist ikke kan indbringes for anden administrativ myndighed, jf. § 131 i driftsbekendtgørelsen.
Økonomi
Sagen har ingen økonomiske konsekvenser for Mariagerfjord Kommune.
Bilag
Referat ordinært afdelingsmøde 2. maj 2024
Referat ekstraordinært afdelingsmøde 12. juni 2024
Budgetforslag for 2025
Udtalelse fra beboere i afdelingen af 12. juni 2024
Vedligeholdelsesplan for afdelingen
