Farsø hovedgade – bolig eller erhverv i stueplan
På Søndergade 7-9, 9640 Farsø er der søgt byggetilladelse til at omdanne stueetagen til to lejligheder. En eventuel tilladelse vurderes at få indflydelse på detailhandlen og Søndergades fremtoning i bybilledet.
Teknik- og Miljøudvalget skal på udvalgsmøde den 3. juni 2024, derfor tages stilling til, hvad man ønsker fremadrettet med Søndergade og udvalgsvare-/detailhandlen i Farsø.
Baggrund: Søndergade 7-9 består i forvejen af én lejlighed på 1. sal. Der søges nu om at lave yderligere to lejligheder i stueetagen. (situationsplan, plan og facader er vedlagt i bilag)
Søndergade 7-9 og Søndergade 3-5 er to markante bygninger, som samler sig om et fint lille byrum, der danner indgangen til Farsø Rådhuscenter fra vest. Dette byrum har mulighed for at blomstre, når det er omgivet af butikker, der kan skabe liv. Omdannes bygningernes stueetage til bolig vil det offentlige byrum kunne komme i konflikt med private opholdsrum, som kan etableres i overdækningerne ind mod byrummet.
Søndergade 7-9 ligger på den sydlige side af indgangen til Farsø Rådhuscenter. Stuetagen er godkendt til erhverv og står pt. tom. Ved at tillade bolig/lejligheder i stueetagen vil man forstærke transformationen af hovedgaden fra detailhandelsgade til almindelig boligvej, men man vil samtidig risikere, at byrummet foran Farsø Rådhuscenter mister eksistensgrundlaget.
Ud over den effekt, etablering af lejligheder i stueetagen har på omgivelserne, så skal administrationen også tage højde for kvaliteten af de boliger, der skabes: Om det er boliger med god kvalitet, når der ikke er mulighed for udeareal eller parkering ved døren. Administrationen vurderer ikke, at der er høj kvalitet i forhold til opholdsareal og parkering i de lejligheder, der ønskes i stueetagen. Det bliver to lejligheder med direkte indkig fra gadeplan, hvilket erfaringsmæssigt ofte resulterer i boliger med nedrullede gardiner. Det vil igen give en effekt på gadebilledet.
Der har været en forhåndsdialog med ansøger omkring etablering af lejlighederne, og der er i denne dialog blevet nævnt overfor køber, at de skal være særligt opmærksomme på dagslysforhold, indbliksgener, opholdsareal, parkering og affaldshåndtering (for at sikre den gode bolig). Bygningen er sokkeludstykket, hvilket vil sige, at matriklen er bygget helt ud til alle skel. Der er derfor ikke noget friareal rundt om bygningen, hverken til parkering eller ophold. Parkering ønskes af ansøger at ske på Centerets eksisterende parkeringspladser.
Der er en lokalplan (nr. 93 fra 1998) for området, som kun gælder for bebyggelsen langs Søndergade (se evt. bilag “lokalplanområde nr. 93”). Lokalplanen har tidligere dækket et meget større område, inklusive Farsø Rådhuscenter, som i 2009 fik ny lokalplan, og derfor er området taget ud af den gamle lokalplan fra 1998. Den gældende lokalplan nr. 93 er derfor muligvis utidssvarende, og det bør overvejes, om der skal laves en ny lokalplan for området.
Lokalplanens formål er, “at sikre mulighed for opretholdelse og udvidelse af et handelscenter i Farsø midtby”. I anvendelsesbestemmelsen indgår “boligbebyggelse” i en opremsning af mulige anvendelser. Hensigten med lokalplanen var, ifølge lokalplanens redegørelse, at muliggøre en udvidelse af centret, herunder en udvidelse af Superbrugsen. Lokalplanens redegørelse beskriver eksisterende boliger etableret i 1975-1980, men beskriver ikke en hensigt om at give mulighed for nye boliger.
Administrationen vurderer dog, at lokalplanens bestemmelser er formuleret således, at det retligt ikke kan udelukkes, at lokalplanen giver mulighed for nye lejligheder i stueetagen.
Jævnfør lokalplan nr. 93 §8 er der ikke krav om etablering af udendørs opholdsarealer, og det er derfor ikke et krav, der kan stilles til eventuelle lejligheder.
På den anden side af Søndergade er området dækket af lokalplan nr. 120 og tillæg nr. 2 hertil, som er vedtaget i 2024. I tillæg nr 2 til lokalplan nr. 120 har man specifikt forhindret boliger i stueetagen i bygningerne ud mod Storetorv (se evt. bilag “luftfoto”). Bygningen på Søndergade 3-5 som er omfattet af lokalplan 93 ligger også med facaden ud til Storetorv, dog afgrænset af Søndergade. De to bygninger omkring Storetorv er de eneste i området, hvor man via lokalplan har forhindret boliger i stueetagen.
Administrationen vurderer, at der kan skabes synergi mellem handlen på Storetorv og det lille torv foran Farsø Rådhuscenter, hvis det fortsat fastholdes, at der skal være handel i stueetagen i begge områder. (se evt. bilag “gadefoto”) Administrationen vurderer derfor, at man bør søge at samle handlen omkring det allerede eksisterende handelsområde omkring Farsø Rådhuscenter og ejendommene på Søndergade og Storetorv.
Hvis der ikke skal laves boliger, kræver det, at der nedlægges et §14 forbud, hvilket betyder, at der indenfor 1 år skal udarbejdes en ny lokalplan for området, som forhindrer det ansøgte.
Forventet konsekvens
Et § 14 forbud vil sikre, at der ikke etableres boliger i stueetagen og således bevare muligheden for et aktivt offentligt byrum omkring rådhuscentrets indgang og i sammenhæng med Storetorv.
Hvis kommunen giver tilladelse til boliger i stueetagen på Søndergade 7-9, vil kommunen også, efter ejers eventuelle ansøgning, skulle tillade boliger i stueetagen på Søndergade 3-5, da disse adresser er omfattet af samme lokalplan. Hermed vil kommunen bidrage til at omdanne hovedgaden i Farsø til en almindelig boligvej også ved rådhuscentret.
Lovgrundlag: Byggelovens formål i §1 om “at sikre at bebyggelse udføres, indrettes og bruges således, at den frembyder tilfredsstillende tryghed i brand-, sikkerheds- og sundhedsmæssig henseende” vurderes ikke at forhindre at der kan laves boliger i stueetagen.
Lokalplan nr. 93 er gældende for området, men forhindrer ikke, at der kan laves bolig i stueetagen.
Planlovens §14: Kommunalbestyrelsen kan nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Forbuddet kan højst nedlægges for et år. Kommunalbestyrelsen tinglyser forbuddet på den pågældende ejendom. Tinglysningen er uden betydning for forbuddets gyldighed.
Sagen afgøres i Teknik- og Miljøudvalget.
Indstilling: Administrationen indstiller at kommunen ikke tillader bolig i stueetagen af Søndergade 7-9 ved nedlæggelse af §14 forbud efter planloven
Bilag
Indsendelse 2, 101 – Situations og belægningsplan.pdf
Indsendelse 1, 201 – Facader.pdf
Indsendelse 1, 111 – Stueplan.pdf
Indsendelse 1, 112 – 1 Salsplan.pdf
Lokalplan 93
Lokalplanområde nr. 93
Gadefoto af Søndergade 3-5 og Storetorv
Luftfoto – udpegning af bygninger med forbud mod bolig i stueetage
