Skal Byrådet give dispensation til byggeri på Niels W. Gadesvej 4?
Dispensation fra lokalplan – Niels W Gadesvej 4, 9550 Mariager er på dagsordenen når byrådet i Mariagerfjord Kommune holder møde den 27. marts 2025.
Byrådsmedlem Erik Kirkegaard Mikkelsen (V) har 6. december 2024 fremsendt forslag om, at Byrådet i Mariagerfjord Kommune meddeler dispensation fra lokalplan M.1.62 til byggeri af enfamiliehus på ejendommen beliggende Niels W. Gadesvej 4, 9550 Mariager.
Indstilling: Borgmesteren indstiller til Byrådet: At afslaget på dispensation fastholdes.
Såfremt Byrådet ønsker at tilgodese Erik Kirkegaard Mikkelsens anmodning om dispensation, skal opmærksomheden henledes på, at Byrådet ikke kan meddele dispensation på mødet, da en dispensation i henhold til Planloven og Forvaltningsloven forudsætter en forudgående høring af parter og naboer i området.
Sagsfremstilling
Byrådsmedlem Erik Kirkegaard Mikkelsen har fremsendt følgende forslag til byrådets behandling:
„Dispensation af Lokalplan M.1.62 i forbindelse med placering af énfamiliehus på grunden Niels W Gades Vej 4, 9550 Mariager.
Lokalplan M.1.62 blev udfærdiget og godkendt i 2005 i tidligere Mariager Kommune i forbindelse med en privat udstykning og dækker området, der populært kaldes ”Oxenhøj”.
Der er tale om et stærkt kuperet område, og intentionen i forbindelse med udstykningen var at skabe et spændende område, hvor forskellige boligtyper kunne opføres i forskellige delområder. Der blev ikke tinglyst egentlige byggefelter, for intentionen var også at sikre alle grunde den bedst mulige udsigt til Mariager Fjord, og derfor er de enkelte huses placering på grundene af stor betydning.
Forvaltningen Plan og Byg, Mariagerfjord Kommune, har som administrationsgrundlag indtegnet bygge felter.
Lokalplanen foreskriver, at huse skal placeres 2,5 m fra vejskel, enten med gavl eller facade.
For den aktuelle grund, Niels W Gades Vej 4, er der yderligere det problem, at Plan og Byg fastholder denne placering, 2,5 m fra vejskel, og har meddelt skriftligt afslag på bygherres ansøgning om dispensation.
Efter udgravning til vej i f.m. byggemodning af området er der fra denne grund fra vejskel op til ”flad” grund dannet en høj skrænt, som hindrer adgangsvej til grunden. Hvis afstandskravet fastholdes placeres gavl eller facademur midt i skrænten. Det siger næsten sig selv, at det ikke lader sig gøre, med et anvendeligt og harmonisk resultat.
Der er i tidens løb meddelt flere dispensationer i området, der ikke med rette kan sammenlignes med en traditionel udstykning.
Udstykningen er tæt på at være fuldendt, og der er kun få grunde tilbage.
Byggegrunden og nabogrunden, Niels W Gades Vej 2, er begge solgt på betingelse af, at nr. 4 får meddelt dispensation, Udsigten til Mariager Fjord vil ellers vil være stærkt begrænset for nr. 2 og dermed er et endeligt køb af nr. 2 uinteressant.
Plan og Byg har i afslaget meddelt bygherre, at Byrådet kan meddele dispensation til terrænregulering og større afstand til vejskel.
Jeg skal derfor anbefale Byrådet at meddele dispensation fra afstandskravet til vejskel, og samtidig godkende, at huset placeres på grunden, som vist på bilag 1, tilbagetrukket på grunden, og med den nødvendige terrænregulering.
En sådan dispensation vil under ingen omstændigheder påvirke området i negativ retning, og ej, efter bedste skøn, påvirke andres udsigt til Mariager Fjord.
Det kan bemærkes, at husene på modsatte side af Niels W Gades Vej ligger forskudte og i niveau med Niels W Gades Vej.‟
Administrationens bemærkninger
Administrationen kan oplyse, at kommunen i afgørelse af 13. februar 2025 har meddelt afslag på dispensation fra § 1.1, § 4.1, § 4.2 og § 6.2 i Lokalplan M.1.62 til, at huset kan placeres mellem ca. 6 – 6,7 m fra vejskel, samt at der kan foretages terrænreguleringer hvor terrænet hæves med ca. 1 m og sænkes med ca. 0,78 m.
Formålet med lokalplanen fremgår af § 1.1, som bl.a. foreskriver, at ‟ Ny bebyggelse placeres efter en bebyggelsesplan, der tilgodeser de landskabelige værdier i området som helhed såvel som kystlandskabet‟.
Placering af boligbebyggelse
Dispensation fra lokalplanens bestemmelser om placering af boligbebyggelsen vedrører lokalplanens § 4.1, der foreskriver, at ”beboelsesbygninger skal placeres med gavl eller facade i en afstand af 2,5 m fra vejskel”.
Den ønskede dispensation vil samtidig være en betydelig afvigelse fra den hidtidige dispensationspraksis i området. Denne praksis, som har været håndhævet siden 2006, tager udgangspunkt i fastlagte byggefelter, der ligger forskudt for hinanden således, at de skiftevis ligger ud mod vejen og mod grundens ”bagskel”.
På Niels W. Gades Vej 4 ligger dette byggefelt ud mod vejen, men bygherren har ønsket at placere byggeriet ca. 5-5,5 meter fra bagskel og ca. 6,0-6,7 meter fra vejskel.
Det er administrationens vurdering, at dette er en så markant afvigelse fra den generelle praksis, at der ikke bør gives dispensation.
En dispensation fra kravet om placering efter lokalplanens facadelinje vil ændre udtrykket i området og den praksis som er fastholdt i andre sager i området. En ændret praksis vil endvidere kunne danne præcedens for kommende byggesager, hvilket er af stor betydning, da området endnu ikke er fuldt udbygget og derfor har byggegrunde, som kan blive påvirket af en ændret praksis.
Terrænreguleringer
Det ansøgte byggeri på Niels W. Gadesvej 4 kræver desuden dispensation fra lokalplanens bestemmelser om terrænregulering på op til 1,30 meter, hvilket er en overskridelse af lokalplanens bestemmelser med 80 cm.
Det skyldes, at bygherre ønsker at lave en bebyggelse, hvor både beboelse og garage ligger i samme plan. Da grunden imidlertid har en terrænforskel på næsten 3 meter, er der efter administrationens vurdering tale om et byggeri, der langt fra er søgt indpasset efter lokalplanens bestemmelser og intentioner om at bebyggelsen skal tilpasses terrænet.
Administrationen er ikke enig i vurderingen af, at skrænten mod vejen mod, forhindrer at der kan etableres en hensigtsmæssigt bolig på grunden.
Ifølge de opmålte tegninger, som bygeherre har sendt til Plan og Byg, vil en placering af boligen i 2,5 meter facadelinien betyde, at der skal terrænreguleres ca. 25-30. cm ned i terrænet. Administrationen har vurderet, at projektet uden problemer kan tilpasses dette forhold. Særligt set i lyset af, at bebyggelsen ikke er søgt tilpasset terrænet, som lokalplanen foreskriver.
Det er administrationens vurdering, at såfremt byggeriet tilpasses lokalplanens terrænbestemmelser, vil det byggeriet kunne opfylde lokalplanens krav om 2,5 meter til vejskel.
Administrationens samlede vurdering
På det grundlag er det administrationens samlede vurdering, at byggeriet i alt for høj grad fraviger lokalplanens bestemmelser og grundlæggende idé, samt fraviger den hidtidige dispensationspraksis.
